從2008年下半美國(guó)金融危機(jī)全面爆發(fā)之后，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商會(huì)一直在打主意，要求政府取消對(duì)第二套住房?jī)?yōu)惠信貸政策的限定。他們或是造出 “改善性住房”的概念，或是直接要求政府放開(kāi)第二套住房信貸優(yōu)惠政策限制。

    筆者認(rèn)為，即便政府放開(kāi)了第二套住房信貸優(yōu)惠政策的限制，也是托不住國(guó)內(nèi)高價(jià)的樓市，反而會(huì)讓國(guó)內(nèi)銀行體系積累巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并影響到中國(guó)金融體系的安全與穩(wěn)定。

    盡管大家都明白這個(gè)道理，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是不甘心，還是千方百計(jì)地希望在第二套住房信貸優(yōu)惠政策上大做文章。

    比如說(shuō)，在今年政府工作報(bào)告中，“對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買(mǎi)者，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策”的信息，最讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欣喜若狂。許多媒體用醒目標(biāo)題刊出這一信息，說(shuō)什么政府將放開(kāi)對(duì)第二套住房信貸政策的限制，許多開(kāi)發(fā)商把這條政策看作是對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重大利好。

    因?yàn)椋�這段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一直希望政府能調(diào)整房地產(chǎn)政策，特別是取消第二套住房政策的限制，以此來(lái)托住高價(jià)的樓市。但是，還沒(méi)有等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商回過(guò)神來(lái)，有關(guān)監(jiān)管部門(mén)就指出，這是媒體及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商誤讀了政府工作報(bào)告中關(guān)于放開(kāi)第二套住房政策。

    其實(shí)，目前政府對(duì)第二套住房政策的調(diào)整是相當(dāng)有限的，僅限制在自住住房或普通住房的購(gòu)買(mǎi)上。如果離開(kāi)這兩個(gè)條件，購(gòu)買(mǎi)第二套住房就不可能獲得第一套住房貸款的相應(yīng)優(yōu)惠條件。這也是2007年央行、銀監(jiān)會(huì)的359號(hào)文件（《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》）與452號(hào)文件（《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》）關(guān)于區(qū)分住房購(gòu)買(mǎi)的投資與消費(fèi)的基本原則。

    不過(guò)，從一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)組織對(duì)放開(kāi)第二套住房的愿望來(lái)看，是與政府工作報(bào)告中的含義相差很遠(yuǎn)的。在政府工作報(bào)告中，第二套住房信貸優(yōu)惠政策的放開(kāi)是指有條件下的改善性住房，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商期望放開(kāi)以投資或投機(jī)炒作為主的第二套以上住房。如果放開(kāi)第二套住房信貸優(yōu)惠政策的限制，后面就會(huì)有第三套、第四套等的放開(kāi)。因?yàn)�，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，政府在2007年推出的359號(hào)文件和452號(hào)文件，打擊了國(guó)內(nèi)住房的投機(jī)與炒作，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售也隨之萎縮，最終引發(fā)了這一輪國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。

    眾所周知，359號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)作了明確區(qū)分。如果是住房性消費(fèi)，這種住房購(gòu)買(mǎi)就可享受所有優(yōu)惠政策；如果是住房性投資，這種住房購(gòu)買(mǎi)（包括住房信貸和稅收等）都得按市場(chǎng)來(lái)定價(jià)，不可享受政府的任何住房?jī)?yōu)惠政策。試想，如果住房投資也可享受優(yōu)惠政策，那么這種政策的優(yōu)惠不僅會(huì)失去意義，而且也會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫四起，前幾年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是如此。

    可以說(shuō)，這個(gè)道理十分簡(jiǎn)單。前些年，由于制度規(guī)則不完善或沒(méi)有去規(guī)范，還是有情可原的，但當(dāng)政府注意到這個(gè)問(wèn)題的嚴(yán)重性時(shí)，制度要規(guī)范，政府難道還會(huì)退回到原有的、不完善的規(guī)則上去嗎？我想，這是根本不可能的。更何況，美國(guó)次貸危機(jī)已明擺在那里，房地產(chǎn)泡沫是導(dǎo)致金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要根源之一。金融監(jiān)管部門(mén)豈能不警惕？

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求放開(kāi)第二套住房信貸政策限制的目的，不就是希望讓住房投資者可以享受消費(fèi)者的各種優(yōu)惠而大獲其利，然后讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷推高，最終可以讓房地產(chǎn)企業(yè)也大獲其利嗎？既然放開(kāi)第二套住房限制的目的是為了讓投機(jī)者大獲其利，是為了重燃房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫破滅是必然的，也必然會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)，這不僅會(huì)破壞銀行業(yè)的穩(wěn)定及國(guó)家的金融安全，而且注定還會(huì)讓老百姓為此買(mǎi)單。既然如此，能否放開(kāi)第二套住房政策的限制，也就不言自明了。

    當(dāng)然，政府也采納了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有關(guān)“改善性住房”等建議，規(guī)定有條件、針對(duì)自住性住房，可以放開(kāi)第二套住房的政策限制。這種政策調(diào)整看上去像是一種政策平衡，其實(shí)不然。如果房地產(chǎn)價(jià)格不是建立在自住消費(fèi)者有支付能力的基礎(chǔ)上，這種政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的作用與影響也就微乎其微了。

    試想，這一制度設(shè)計(jì)（改善性住房）所釋放出來(lái)的主要購(gòu)買(mǎi)者大都是有住房人的住房消費(fèi)。但是，對(duì)希望改善住房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，必須考慮當(dāng)前的一些經(jīng)濟(jì)問(wèn)題：一是他們眼下的經(jīng)濟(jì)條件不是太好，否則根本不需要享受政府的住房信貸優(yōu)惠政策，這也說(shuō)明他們的購(gòu)買(mǎi)能力還不是太強(qiáng)；二是由于他們的購(gòu)房能力不足，需要通過(guò)“信貸支持+原有住房”，才能完成住房的改善。因此，這部分人對(duì)房?jī)r(jià)十分敏感。如果放假還沒(méi)有達(dá)到其支付能力的水平，他們是不會(huì)輕易進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。所以說(shuō)，如果房?jī)r(jià)很高或沒(méi)有到改善性住房購(gòu)買(mǎi)者的支付水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想借“改善性住房”的優(yōu)惠政策，讓他們進(jìn)入住房消費(fèi)市場(chǎng)，也是根本不可能的。

    還有，由于政府工作報(bào)告對(duì)第二套住房條件放開(kāi)有明確的限制，在房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道時(shí)，所謂的改善性住房購(gòu)買(mǎi)者也不會(huì)輕易進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。因?yàn)�，這部分人已有住房，只不過(guò)是住房條件差了一些。但是，當(dāng)他們了解到房?jī)r(jià)已進(jìn)入下降通道時(shí)，他們寧可堅(jiān)持一下，也不會(huì)貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，當(dāng)房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道時(shí)，第二套住房?jī)?yōu)惠政策的放開(kāi)，可能會(huì)增加商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致其收益下降。況且，放開(kāi)第二套住房?jī)?yōu)惠政策的主動(dòng)權(quán)掌握在商業(yè)銀行手上，商業(yè)銀行對(duì)此政策的積極性，關(guān)鍵還要看商業(yè)銀行對(duì)第二套住房的購(gòu)買(mǎi)者及整個(gè)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)的判斷。如果第二套住房購(gòu)買(mǎi)者被判定為高風(fēng)險(xiǎn)者，那么商業(yè)銀行對(duì)他們的信貸審查將會(huì)是“從緊”而不是“放松”。如果享受第二套住房?jī)?yōu)惠政策的改善性住房購(gòu)買(mǎi)者的申請(qǐng)貸款程序相當(dāng)繁瑣，那么放開(kāi)第二套住房限制的政策也將大打折扣。

    鑒于當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)了周期性調(diào)整，房地產(chǎn)政策正發(fā)生根本性變化，住房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象也在變化。在這一大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以自己的意愿來(lái)解讀房地產(chǎn)政策的最近變化，并想讓整個(gè)社會(huì)來(lái)接受它們的意愿，這是不可能的。

    筆者認(rèn)為，只有認(rèn)清當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)、政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能走出困境。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整，降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)預(yù)期，讓房?jī)r(jià)降低到絕大多數(shù)住房消費(fèi)者有支付能力的價(jià)格水平上，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求就會(huì)得到釋放。不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放的大小，還要看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何調(diào)整房?jī)r(jià)。這樣，才能保持房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)與投資的穩(wěn)定，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)將面對(duì)越來(lái)越多的困難與問(wèn)題。特別是，當(dāng)有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商誤讀政府的房地產(chǎn)政策而再度推高房?jī)r(jià)時(shí)，這不僅會(huì)延緩國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，而且也會(huì)將國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)推向破產(chǎn)的邊緣。因此，房?jī)r(jià)全面的理性回歸，這是任何人或任何政策都無(wú)法改變的一個(gè)大趨勢(shì)。

    總之，第二套住房的優(yōu)惠信貸政策是不會(huì)放開(kāi)的，它是保證國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行金融安全的基本底線(xiàn)。特別是假定第二套住房政策可以放開(kāi)，但放不放開(kāi)第二套住房政策實(shí)際上已不重要了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性已成必然，這是誰(shuí)也改變不了的事情。當(dāng)然，對(duì)國(guó)內(nèi)銀行監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，住房購(gòu)買(mǎi)的投資與消費(fèi)區(qū)分是防范銀行風(fēng)險(xiǎn)的底線(xiàn)，只有讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)消費(fèi)者的市場(chǎng)而不是一個(gè)投機(jī)炒作的市場(chǎng)，才能保證國(guó)內(nèi)銀行體系穩(wěn)定與安全。

    （作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）