北京擬推業(yè)主大會管理物業(yè)費

2011-07-20 07:39     來源:新京報     編輯:王思羽

  今后,物業(yè)費、住宅專項維修資金、共用部分經(jīng)營收益等,都將納入一個整體的“業(yè)主共有資金”,由業(yè)主大會開設的賬戶來管理。如果業(yè)主欠物業(yè)費,業(yè)主大會可采取公示欠費業(yè)主姓名、收取滯納金等懲戒措施。

  昨日,市住建委公布《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法》,面向社會征意見。

  共有資金管理須先成立業(yè)主大會

  今年5月,懷柔試點業(yè)主大會登記制度等一系列物業(yè)管理方式,其中也包括實行業(yè)主共有資金的制度。市住建委相關負責人表示,試點計劃于9月中旬起全市推廣,此次征求意見的《辦法》就是為了將來全市推廣時應用。

  “采用共有資金管理有一個必須的前提,就是首先這個小區(qū)要成立業(yè)主大會。同時,業(yè)主大會必須登記備案,成為一個實體組織,才能開設賬戶,管理共有資金!痹撠撠熑苏f。

  物業(yè)服務資金首先交給業(yè)主大會

  根據(jù)《暫行辦法》,共有資金是全體業(yè)主共同所有的資金。主要包括五大方面的資金:物業(yè)服務資金、住宅專項維修資金、物業(yè)共用部分經(jīng)營收益、業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定分攤的費用、業(yè)主大會的其他合法收入。

  小區(qū)業(yè)主大會成立并登記后,可到銀行開立業(yè)主共有資金賬戶,分類存儲業(yè)主共有資金。

  這意味著以往交給物業(yè)公司的物業(yè)費,將以物業(yè)服務資金的方式,首先交給業(yè)主大會。小區(qū)的物業(yè)服務合同是由業(yè)主大會與物業(yè)公司簽訂,物業(yè)服務費也由業(yè)主大會一并支付給物業(yè)企業(yè)。同時,過去業(yè)主們繳存的住宅專項維修資金,今后也能直接劃轉到業(yè)主大會的賬戶中,使用起來更加方便。

  《暫行辦法》還明確,如果業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用,業(yè)主大會應當及時催繳。業(yè)主拖欠專項維修資金的,由業(yè)主大會開戶銀行負責催繳。

  全體業(yè)主應當在小區(qū)《管理規(guī)約》中確定業(yè)主欠費的追繳辦法,包括公示欠費業(yè)主名單、限制欠費業(yè)主共同管理的權利、收取滯納金等懲戒措施和具體實施主體。

  焦點

  催繳措施需經(jīng)業(yè)主共同約定

  對于催繳的措施,征求意見稿提出了三種方式。

  一是業(yè)主大會可按照管理規(guī)約的約定,向欠費業(yè)主發(fā)出欠費繳納通知單,在小區(qū)顯著位置公示欠費業(yè)主名單、門牌號及欠費金額,業(yè)主大會可向拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用的業(yè)主收取滯納金,滯納金歸全體業(yè)主共有;二是限制欠費業(yè)主行使部分共同管理的權利,如限制欠費業(yè)主的業(yè)主大會會議表決權等;三是向法院提起訴訟。

  該負責人表示,《暫行辦法》中的很多規(guī)定,包括對于欠費業(yè)主的追繳方式,都設置了一個前提,就是這些措施都要先在《管理規(guī)約》中約定,“要充分體現(xiàn)業(yè)主是物業(yè)管理的主體,政府規(guī)章則是一個引導。”

  業(yè)委會人員可發(fā)工資津貼

  與懷柔試點相同,征求意見稿中對于電梯廣告等物業(yè)共有部分的經(jīng)營收益,以及業(yè)主大會的其他合法收入,都可以直接納入業(yè)主共有資金的賬戶中。還確定了業(yè)主大會可以用這筆資金來支付哪些費用,包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公費用及人員工資、津貼、福利費用等;財務、審計、承接查驗、物業(yè)服務評估監(jiān)理等費用。

  這意味著,目前大部分小區(qū)都是“志愿者”的業(yè)委會成員和工作人員,將可以利用共有部分的經(jīng)營收益,領取到一定的工資或津貼。對于工資的標準,該負責人表示還是應當由全體業(yè)主來約定。此外,如果這些費用不夠合理支出的,不足部分由業(yè)主分攤,存入業(yè)主共有資金賬戶中。

  買房可索取費用結清證明

  在二手房買賣中,如果賣房人拖欠了業(yè)主共有資金,那么這些資金會不會轉嫁到買房人身上?征求意見稿中明確提出了措施。

  首先,業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金、專項維修資金和其他分攤費用的,如果要賣房,應當與業(yè)主大會結清費用。

  同時,買房人與賣房人可以在房屋買賣合同中約定賣房人欠交物業(yè)服務資金、專項維修資金和分攤費用向買房人的債務轉移。當然,如果買房人不愿意承擔這些債務,也可以要求賣房人結清費用之后再交易。

  此外,買房人在購買業(yè)主出賣的房屋時,可以向業(yè)主大會索取相關費用已結清的書面確認文件,業(yè)主大會也應當提供。

  釋疑

  問:如何交存共有資金?

  答:業(yè)主可以按照管理規(guī)約的約定或業(yè)主共同決定,定期將物業(yè)服務資金和其他分攤費用存入業(yè)主一卡通,由業(yè)主大會按照約定通過銀行從業(yè)主一卡通中劃轉。業(yè)主還可以查詢到自己的業(yè)主一卡通中,共有資金的使用、增值收益和賬面余額等。

  問:如何管理共有資金?

  答:業(yè)主大會應當建立專門的業(yè)主共有資金財務管理制度,保證資金安全。應當聘請專門的財務管理人員管理資金。嚴禁任何人截留、私分、私存或挪作他用。不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔保,或未經(jīng)業(yè)主共同決定利用資金對外投資。

  問:如何監(jiān)管共有資金?

  答:業(yè)主大會可以設立專門機構監(jiān)督業(yè)主共有資金的使用,業(yè)主大會要在每年一季度向業(yè)主公示共有資金交存、使用、增值收益和結存的數(shù)額,開支的項目、費用和分攤等情況。(記者馬力)

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