【家庭情況】

　　金先生和太太都是80后，結(jié)婚已有2年。自從2010年2月購(gòu)房后，家庭現(xiàn)金流頓時(shí)顯得有些緊張。

　　現(xiàn)在，金先生和太太的月收入在扣除四金和個(gè)稅后都在13000元左右，年終獎(jiǎng)稅后共有6萬(wàn)元。夫妻倆當(dāng)時(shí)公積金貸款60萬(wàn)元，商業(yè)貸款118萬(wàn)元，享有首套7折利率優(yōu)惠。還款方式為等額本金，期限12年。按現(xiàn)利率，每月還款近18750元左右。

　　當(dāng)初購(gòu)房時(shí)向親戚借款20萬(wàn)元用于裝修和首付，這一年多存下來(lái)的錢(qián)都用于還款，目前還有8萬(wàn)元欠款。夫妻倆每月生活開(kāi)銷 5000元左右，目前家中除了這套市價(jià)250萬(wàn)元的房屋外，僅有1.5萬(wàn)元活期存款。剩余公積金貸款52.5萬(wàn)元，商業(yè)貸款103.25萬(wàn)元。

　　【理財(cái)建議】

　　A

　　延長(zhǎng)貸款年限變更還款方式

　　降低還貸壓力的主要方法是延長(zhǎng)還貸期和變更還貸方式。

　　小夫妻倆當(dāng)時(shí)為了早點(diǎn)還清貸款，選擇12年還貸期和等額本金的還款方式，造成目前的局面。

　　目前多數(shù)銀行個(gè)人住房按揭貸款最長(zhǎng)期限為30年，如將貸款期限12年延長(zhǎng)至30年，將大大降低每月還款額。此外，金先生夫婦目前的還貸方式是等額本金法，初始階段的還貸壓力特別大，而如果改為等額本息法，情況會(huì)有所改善。

　　經(jīng)測(cè)算，如商業(yè)貸款采用等額本息還款法，貸款期限30年，公積金貸款保持不變，每月還款總額為12801元。

　　現(xiàn)在金先生夫婦繳金基數(shù)分別為9600元和9300元，兩人每月可有2646元公積金可以用于沖還貸款，扣除公積金沖還貸，每月還款額僅為10155元，相對(duì)于之前的18750元，還款壓力驟然下降，生活質(zhì)量也可大為改善。

　　優(yōu)惠利率難得不必提前還貸

　　考慮到當(dāng)初貸款時(shí)商業(yè)貸款享受的是7折優(yōu)惠利率，目前打折后 4.935%/年，今年有過(guò)兩次降息，由于房貸利率一般每年年初調(diào)整，明年商業(yè)貸利率打折后不超過(guò)4.55%/年，公積金利率不超過(guò)4.5%/年。

　　由于目前銀行3年和5年定期基準(zhǔn)利率分別為4.25%和4.75%，少數(shù)商業(yè)銀行最高上浮1.1倍，可分別達(dá)到 4.675%/年和 5.225%/年，超過(guò)貸款利率，所以每年剩余資金可選擇銀行定期存款或者購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，不必急于提前還貸。