房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道 中小房企“愁”錢(qián)過(guò)冬

　　9月份國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市中，樓市價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。而作

　　為國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的房?jī)r(jià)，更是連續(xù)第三個(gè)月環(huán)比停漲。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍將這些數(shù)據(jù)解讀為，國(guó)內(nèi)樓市拐點(diǎn)已到，降價(jià)成為諸多開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)奈的選擇。

　　由于銷(xiāo)售不暢、回款困難，作為資金密集型的房企，找錢(qián)過(guò)冬成為眼下要?jiǎng)?wù)，對(duì)于資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企，這個(gè)冬天更將面臨一場(chǎng)生死考驗(yàn)。

　　籌錢(qián)話題打敗土地推介

　　10月15日，山東大學(xué)中心校區(qū)一棟教學(xué)樓內(nèi)，一間教室里人滿為患，一場(chǎng)針對(duì)中小房企的私募基金掛牌儀式以及中小房企如何找錢(qián)的專(zhuān)題講座吸引了全省數(shù)十家開(kāi)發(fā)企業(yè)參與，中小房企占其中多數(shù)。上午9：30講座剛剛開(kāi)始，容納四五十人的教室里已經(jīng)座無(wú)虛席，工作人員不得不臨時(shí)添加座椅，即便如此，這個(gè)房間的兩側(cè)過(guò)道上，還是站滿了聽(tīng)眾。

　　在外人眼里，這場(chǎng)持續(xù)了三個(gè)小時(shí)的主題講座晦澀難懂，金融術(shù)語(yǔ)、專(zhuān)業(yè)模型貫穿講座始終，而且對(duì)大部分中小房企來(lái)說(shuō)，講座更像是一次金融知識(shí)的普及，其中提到的幫助中小房企籌錢(qián)的渠道方式可操作性不強(qiáng)。但講座過(guò)程中極少有人離席，更有認(rèn)真者掏出隨身攜帶的筆記本認(rèn)真記錄。

　　這一狀況與此前在山東另一地舉辦的土地招商論壇形成差異，在那一場(chǎng)全國(guó)范圍的土地招商論壇上，參與論壇的開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量縮水，而且參與論壇的開(kāi)發(fā)企業(yè)直言，參與論壇主要是考察市場(chǎng)形勢(shì)，拿地的意愿幾乎為零。青島一家開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人直言，在目前的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)只求自保，無(wú)心擴(kuò)張。

　　濟(jì)南西部一家開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人李鴻偉稱，這種對(duì)比反映出一個(gè)問(wèn)題，在目前的形勢(shì)下，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍面臨巨大的資金壓力，任何幫助中小房企籌錢(qián)的方法都能讓他們心動(dòng)。

　　政策發(fā)力房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道

　　以限貸、限購(gòu)、限價(jià)為代表的樓市調(diào)控，在經(jīng)過(guò)充分發(fā)酵后，已發(fā)揮了政策效果。18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.3%。而作為國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比再次全面持平停漲，這已經(jīng)是四大一線城市連續(xù)第三個(gè)月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。

　　在解讀這一數(shù)據(jù)時(shí)，業(yè)內(nèi)人士稱，“全國(guó)70個(gè)指標(biāo)城市的價(jià)格數(shù)據(jù)明顯出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的拐點(diǎn)”，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了下降通道。

　　雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，山東幾個(gè)受監(jiān)測(cè)的城市同比房?jī)r(jià)依然有小幅上漲，但山東開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍認(rèn)為，山東房?jī)r(jià)下行已經(jīng)有征兆，山東中原地產(chǎn)的投資顧問(wèn)總監(jiān)薄夫利稱，目前山東樓市中，大批開(kāi)發(fā)企業(yè)采用的團(tuán)購(gòu)、特價(jià)等形勢(shì)，實(shí)際上是一種變相降價(jià)。而在9月份的統(tǒng)計(jì)月報(bào)中，山東另一家樓市調(diào)查公司——世聯(lián)信力怡高稱，9月份濟(jì)南樓市成交均價(jià)同比下降1.4%，環(huán)比下降1.6%，整體成交均價(jià)出現(xiàn)小幅下降。

　　但即便團(tuán)購(gòu)、特價(jià)等前所未有的營(yíng)銷(xiāo)手段輪番上場(chǎng)，山東樓市“金九銀十”兩個(gè)月成交仍出現(xiàn)大幅下滑，存量住宅大幅上升。

　　李鴻偉所在項(xiàng)目十月初開(kāi)盤(pán)，其前期客戶積累過(guò)程成為樓市成交走低的典型樣本。“在六月份的時(shí)候，我們對(duì)樓市下半年走勢(shì)還相對(duì)樂(lè)觀，”李鴻偉說(shuō)，“最高我們每周積累的客戶能到30個(gè)�！倍�在此后的七、八、九三個(gè)月份，每周積累客戶的數(shù)量直線下降，從十個(gè)到幾個(gè)，再到幾個(gè)星期都積累不到一個(gè)，“觀望越來(lái)越濃，市場(chǎng)信心越來(lái)越低迷。”李鴻偉稱，雖然開(kāi)盤(pán)時(shí)首批推出的房源大部分已經(jīng)成交，但在私下里李鴻偉透露，超過(guò)一半以上的房源都是團(tuán)購(gòu)客戶，而且項(xiàng)目尚未推出的房源還有數(shù)百套，銷(xiāo)售壓力與日俱增。

　　由于成交急劇縮量，山東樓市的住宅存量激增，濟(jì)南一位開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人稱，正常年份濟(jì)南年度成交面積在三四百萬(wàn)平米，而目前的住宅存量已經(jīng)足夠兩到三個(gè)月的正常銷(xiāo)售。而九、十月份濟(jì)青兩地將有大批項(xiàng)目入市，到10月底，濟(jì)青兩地的住宅存量將創(chuàng)歷史新高。

　　八成房企年度任務(wù)難完成

　　由于銷(xiāo)售不暢，年度銷(xiāo)售計(jì)劃已經(jīng)成為絕大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能完成的任務(wù)。“我們年度回款任務(wù)在10億左右，而目前到賬的回款不超過(guò)6個(gè)億，完成年度銷(xiāo)售任務(wù)基本無(wú)望�！�18日濟(jì)南一家開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人坦言。

　　而濟(jì)南本土另一家開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人也私下里透露，直到9月底，他們的年度銷(xiāo)售任務(wù)才勉強(qiáng)完成三分之一。

　　出現(xiàn)這種情況絕非個(gè)例，以濟(jì)南為例，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，八成以上在售項(xiàng)目完成今年銷(xiāo)售任務(wù)都將成為泡影，其中外來(lái)一線開(kāi)發(fā)企業(yè)也在其中。業(yè)內(nèi)人士稱，“十月份之后樓市將進(jìn)入淡季，指望年底沖刺不現(xiàn)實(shí)”。

　　而由于年底的計(jì)劃報(bào)表將十分難看，濟(jì)南業(yè)內(nèi)已經(jīng)有傳言，大批在售項(xiàng)目面臨重大人事調(diào)整，銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人年底將被走馬換將。

　　采訪中，一家外來(lái)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人苦著臉?lè)Q，他們的項(xiàng)目，人事調(diào)整目前還沒(méi)有跡象，但從企業(yè)高層明確傳出的消息稱，由于銷(xiāo)售任務(wù)沒(méi)有完成，年底的績(jī)效、獎(jiǎng)金以及福利等將要大打折扣。（記者 張璐）