據(jù)香港文匯報(bào)報(bào)道，美國(guó)QE3一出，香港樓市發(fā)飆，全城掀反價(jià)封盤(pán)潮，屯門(mén)新盤(pán)15分鐘賣(mài)出逾100伙。金管局14日連發(fā)三招，首次針對(duì)擁有“二套房”的申請(qǐng)人，將供款占入息比率由50%降至40%，收緊按貸；另亦首次訂立按揭最長(zhǎng)年期，將包括首次置業(yè)在內(nèi)的申請(qǐng)人的所有新造按揭，最多只可做30年，防止樓市泡沫及銀行風(fēng)險(xiǎn)。
連同昨日新招，金管局總裁陳德霖自2009年上任以來(lái)，已五度推出樓按監(jiān)管措施。陳德霖昨日指，自金管局去年6月第四度出招后，樓市確曾一度冷卻，但只維持7個(gè)月，于今年2月交投再度活躍，樓價(jià)由2月至今已累計(jì)上升達(dá)13%；而美聯(lián)儲(chǔ)推出QE3，香港勢(shì)將吸引更多資金從美國(guó)流入，香港樓市再度面對(duì)升溫的風(fēng)險(xiǎn)，故需要加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理。
變相減貸款額降入市風(fēng)險(xiǎn)
金管局昨發(fā)出之新指引，有別以往降低物業(yè)價(jià)值與按揭成數(shù)的招數(shù)，而是針對(duì)擁有“二套房”的申請(qǐng)人之供款占入息比率。凡擁有多于一項(xiàng)未償還按揭貸款，不論是新申請(qǐng)住宅或工商物業(yè)，申請(qǐng)人的供款占入息比率上限，由以往50%下調(diào)至40%。即月入為2萬(wàn)元的申請(qǐng)人，以往每月最多供款1萬(wàn)元，今后將降至8,000元，變相令申請(qǐng)人最多可借得的金額減少，減少他們“借到盡”而入市的風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，銀行為其進(jìn)行之供款壓力測(cè)試，即假設(shè)利率上升2厘，其供款入息比率上限，亦由60%降至50%。但當(dāng)局對(duì)于個(gè)別只有一項(xiàng)未完全償還按揭的申請(qǐng)人，予以豁免以上限制，包括樓換樓人士、將有物業(yè)加按，以及以法律文件證明“二套房”為自用物業(yè)，則可獲得豁免。
非本地收入者最多借60%
第二招為將以“資產(chǎn)水平”為基礎(chǔ)而申請(qǐng)貸款的人士，最高按揭成數(shù)由40%降至30%。第三招是把主要收入來(lái)源非本地的申請(qǐng)人，以往按揭成數(shù)需下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)，即以700萬(wàn)元或以下自住物業(yè)為例，本地收入人士最高借70%，非本地收入則最多借60%；在新增“二套房”概念中，其最高按揭成數(shù)須下調(diào)20個(gè)百分點(diǎn)，即700萬(wàn)元或以下物業(yè)最多只可借50%。
金管局自去年起統(tǒng)計(jì)“二套房”相關(guān)按揭，數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月的新批按揭中，約達(dá)36%為持有多過(guò)一個(gè)未償還按揭，陳德霖表示，持有多項(xiàng)按揭貸款之申請(qǐng)人的拖欠比率，較持有單一項(xiàng)按揭的高3至4倍。
按揭年期趨長(zhǎng) 首限30年
至于另一樣新猷，為金管局首次限制按揭貸款年期，劃一為30年。陳德霖解釋?zhuān)略彀唇业钠骄昶�，�?9年的22年升至目前的25年，并且有繼續(xù)延長(zhǎng)的趨勢(shì)，部分更長(zhǎng)達(dá)40年，根據(jù)當(dāng)局?jǐn)?shù)據(jù)，目前有5%按揭年期為超過(guò)30年。陳德霖指，一旦利率由目前極低回升至正常水平，用盡30、40年的申請(qǐng)人便不可透過(guò)延長(zhǎng)還款期以減低供款額。
以一300萬(wàn)元物業(yè)承造七成按揭，即貸款210萬(wàn)元，按息2.15厘計(jì)算為例，40年還款期月供6,526元；30年則月供7,920元，增幅21%。永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全認(rèn)為，目前該行長(zhǎng)期30年的按揭占比很少，又指即使長(zhǎng)達(dá)30年，很多供款人一般廿多年已可“甩身”。他又提醒置業(yè)人士亦不宜用盡30年期限，以防當(dāng)日后還款能力下跌，亦有空間可延長(zhǎng)還款期減輕負(fù)擔(dān)。
以上各招實(shí)時(shí)生效，惟昨日或以前簽訂臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約借款者不受影響。金管局副總裁阮國(guó)恒重申，即使美國(guó)維持低息至2015年，但按揭年期長(zhǎng)達(dá)20年以上，而利率終究只會(huì)向上升，會(huì)增加樓市及銀行體系風(fēng)險(xiǎn)；又強(qiáng)調(diào)不排除日后再采取任何監(jiān)管手段，包括修訂參考利率、收緊按揭成數(shù)等招數(shù)控制風(fēng)險(xiǎn)。
