巴西使用指導(dǎo)價(jià)格規(guī)范預(yù)售房銷售

　　新華網(wǎng)巴西利亞1月27日電（記者陳威華　趙焱）巴西商品房銷售普遍采用預(yù)售方式。該國政府和行業(yè)協(xié)會(huì)每年根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)的變化制定指導(dǎo)價(jià)格，從而對(duì)地產(chǎn)商的預(yù)售起到了指導(dǎo)和規(guī)范作用。

　　據(jù)巴西官方測(cè)算，目前巴西全國尚缺住房約800萬套。因此，巴西政府在未來一段時(shí)間仍會(huì)加大土地放量，鼓勵(lì)居民購買自有住房。去年上半年，巴西總統(tǒng)盧拉宣布了“我的家，我的生活”住房保障計(jì)劃，表示將在未來兩年內(nèi)投入340億雷亞爾（1美元約合1．86雷亞爾）資金，為中低收入家庭興建100萬套住房。

　　巴西南華地產(chǎn)公司成立已有10多年。公司負(fù)責(zé)人孟雯華女士介紹說，巴西商品房普遍實(shí)行預(yù)售方式，購房者只能根據(jù)地產(chǎn)公司提供的小區(qū)規(guī)劃圖和房屋設(shè)計(jì)圖決定是否購買。近年來，地產(chǎn)公司之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，在按圖紙銷售住房的同時(shí)，也開始向客戶推出各種戶型的樣板房以提供直觀效果。

　　在巴西的商品房預(yù)售制度中，政府和行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮了指導(dǎo)和規(guī)范作用。巴西政府和行業(yè)協(xié)會(huì)代表每年都舉行會(huì)議，確定下一年城市各區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的變化幅度。這一價(jià)格既是政府征收地產(chǎn)稅的依據(jù)，也是地產(chǎn)商從政府手中得到土地以及確定銷售價(jià)格的依據(jù)。

　　孟雯華介紹說，以巴西利亞為例，位于城郊的塔瓜亭加區(qū)的地皮價(jià)格約為每平方米900雷亞爾，而住房的銷售價(jià)格則不得高于每平方米4000雷亞爾。地產(chǎn)公司可以根據(jù)政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)價(jià)格定價(jià)，不同樓盤的價(jià)格相差不大，從而使地產(chǎn)商安心，購房者放心。

　　巴西蓋房工期長，通常從動(dòng)工到最后交房需要5年以上時(shí)間。購房者如確定購買預(yù)售房，應(yīng)與地產(chǎn)商簽署房貸協(xié)議，每月向其還月供；而在地產(chǎn)商交房時(shí)，則與銀行簽署新的貸款協(xié)議，將未償還的金額從地產(chǎn)商處轉(zhuǎn)移至銀行，每月向銀行還款。如購房者在地產(chǎn)商交房前反悔，需向地產(chǎn)商交納相當(dāng)于房款10％－30％的罰金。

　　為了保障地產(chǎn)商和購房者的利益，政府在地產(chǎn)商建房期間對(duì)其提供優(yōu)惠貸款，購房者向地產(chǎn)商繳納的月供根據(jù)國家制訂的標(biāo)準(zhǔn)繳納，低至一個(gè)月僅數(shù)十雷亞爾。但是一旦轉(zhuǎn)向銀行后，則根據(jù)商業(yè)貸款利率交納，年息可能高達(dá)12％。因此，許多購房者都選擇在驗(yàn)收住房時(shí)一次性交清剩余房款，以避免成為“房奴”。

　　此外，地產(chǎn)商對(duì)于所建商品房承擔(dān)5年質(zhì)量保障義務(wù)。業(yè)主自入住之日起，便成立業(yè)主委員會(huì)，由該委員會(huì)代表全體業(yè)主與地產(chǎn)商打交道并聘請(qǐng)物業(yè)公司。如果業(yè)主委員會(huì)與地產(chǎn)商或物業(yè)公司之間存在糾紛，則需請(qǐng)地方法院裁決。