編者按 發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)稅經(jīng)過多年實(shí)踐和不斷完善，業(yè)已形成較為成熟的征收體系和減免制度。這確保了各級政府提供稅收來源，也確保了將稅收有效用于公共服務(wù)的各個(gè)方面，保護(hù)了公民的納稅積極性。同時(shí)也抑制了投機(jī)，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場。
■ 美國房產(chǎn)稅：寬稅基 少稅種
美國是西方國家中房地產(chǎn)稅制最完善的國家。作為聯(lián)邦制國家，美國的稅收管理體制與其政體相適應(yīng)，分為聯(lián)邦、州、地方三級稅收管理體系。美國的房地產(chǎn)稅，主要?dú)w于財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，由地方政府征收，屬于財(cái)產(chǎn)稅的房地產(chǎn)稅收有不動產(chǎn)價(jià)值稅，包括住宅用土地稅、經(jīng)營用土地稅、農(nóng)用土地稅、房屋稅（住宅、廠房）等，均為地方稅（“地方”包括縣、市、學(xué)區(qū)、道路區(qū)、特別區(qū)等），因此房地產(chǎn)稅在美國俗稱“地稅”。財(cái)產(chǎn)稅立法權(quán)歸州政府，州議會負(fù)責(zé)制定財(cái)產(chǎn)稅基本法律，州政府確定稅收要素；地方政府擁有稅率、稅目調(diào)整權(quán)和稅收減免權(quán)等少量立法權(quán)。在執(zhí)法權(quán)上，美國實(shí)行聯(lián)邦、州、地方三級財(cái)政體制，稅收執(zhí)法權(quán)歸地方政府。
征稅原則清晰
確保執(zhí)行得力
美國房地產(chǎn)稅以“寬稅基、少稅種”為基本原則。寬稅基，是指房產(chǎn)稅的稅基廣泛，除對公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)實(shí)行免征外，其他不動產(chǎn)均需征稅，以保證稅收來源的穩(wěn)定。少稅種，是指稅收的種類少，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)只設(shè)置財(cái)產(chǎn)稅，避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)課稅。經(jīng)過多年實(shí)踐，美國地方稅務(wù)系統(tǒng)已經(jīng)形成一套高效的稅收征管程序，確保房地產(chǎn)稅能夠應(yīng)收盡收。例如，有些城市規(guī)定，提早繳納房產(chǎn)稅的業(yè)主可享受一定的減免優(yōu)惠，過期納稅的則會接到罰單，拒絕納稅則可能被沒收房產(chǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)稅還與免稅優(yōu)惠政策相連，比如在繳納稅率較高的個(gè)人所得稅時(shí)，征稅的稅基將視其已繳納的房產(chǎn)稅而做相應(yīng)的扣除減免，從而間接鼓勵(lì)了房地產(chǎn)稅的納稅行為。
在美國，沒有專門針對房地產(chǎn)出租收益征收的房地產(chǎn)稅，而是將出租房地產(chǎn)的收入納入個(gè)人總收入，并征收個(gè)人所得稅。其他有關(guān)的稅種主要是根據(jù)房地產(chǎn)交易、繼承與贈與以及所得，分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈與稅和所得稅項(xiàng)下。交易稅的稅率約為2％，房地產(chǎn)買賣時(shí)繳納。所得稅方面，個(gè)人所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，最低稅率為15％，最高稅率為39.9％，房地產(chǎn)出租所得收入適用此稅；資本利得稅，依據(jù)房地產(chǎn)出售所獲得的差價(jià)收入征收的；公司所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅，稅率分15％、25％、34％、35％四檔，稅基為房地產(chǎn)公司的凈利潤。遺產(chǎn)贈與稅，只有房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)和被贈與時(shí)才征收，規(guī)定超過價(jià)值60萬美元的遺產(chǎn)和每次贈送價(jià)值超過100萬美元的物品才征稅。此外還有少數(shù)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目，如土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，數(shù)額很小。
地區(qū)差異明顯
各州因地制宜
美國50個(gè)州目前都征收房地產(chǎn)稅，只是各州和地方政府的稅率不同，大約在0.6%至3%之間，以1.5%左右的稅率居多。由于房地產(chǎn)稅是由當(dāng)?shù)卣贫�，稅率在各個(gè)地區(qū)差異很大，即使在同一地區(qū)，不同的村、鎮(zhèn)，稅率都可能不同。即使相鄰的兩個(gè)村，稅率都會有很大的差異。這種差異主要來自于不同學(xué)校的開支差異，學(xué)區(qū)的好壞在很大程度上決定了房屋的價(jià)值區(qū)間。一般而言，好學(xué)區(qū)的房地產(chǎn)稅高于較差的學(xué)區(qū)。房地產(chǎn)稅率也并非一成不變，通常是由地方政府根據(jù)每年的財(cái)政收支預(yù)算情況而定。地方政府每年都會將相應(yīng)的財(cái)政收支預(yù)算和稅率標(biāo)準(zhǔn)公示于眾，充分體現(xiàn)公平透明的原則。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地區(qū)，房地產(chǎn)稅率相應(yīng)定得較低，并且與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展形勢密切相關(guān)。例如在2008年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)中受害最嚴(yán)重的加利福尼亞州、佛羅里達(dá)州、內(nèi)華達(dá)州和亞利桑那州房價(jià)大約下跌了55%，房地產(chǎn)稅率分別為0.61%、0.85%、0.63%和0.57%。而幾乎沒有受到危機(jī)沖擊的得克薩斯州，稅率則保持在1.75%的水平。對很多業(yè)主而言，房地產(chǎn)稅是他們?yōu)橘徺I房產(chǎn)而承擔(dān)的第二大成本，僅次于按揭貸款利息。
美國的房地產(chǎn)稅在地方政府收入中占據(jù)重要地位，是地方政府財(cái)政收入的主要來源，同時(shí)也是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段，大約占了地方財(cái)政預(yù)算的30%。如果扣除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入，僅就地方政府自身收入而言，大約占近一半。雖然美國各地征稅做法具體有所不同，但是為了保證不動產(chǎn)稅的足額征收，各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門和大量專業(yè)人員，這些人員專門從事各類房地產(chǎn)的估價(jià)工作，對民眾在本地?fù)碛械姆康禺a(chǎn)根據(jù)公平市場價(jià)格來進(jìn)行定期的價(jià)值評估，然后由地方政府按照法定的稅率征稅。稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例，各州規(guī)定不一，從20%至100%不等。稅率由州和地方的民選議會根據(jù)本地財(cái)政需要制定，很多地方的估稅官也是由當(dāng)?shù)孛癖娺x舉的。討論稅率的時(shí)候，地方各利益集團(tuán)都會積極參與。評估的辦法主要有：一是資本還原法，即以房地產(chǎn)的預(yù)期收入（如租金收入）為基礎(chǔ)的貼現(xiàn)現(xiàn)值的評估方法；二是公平市場價(jià)格法，即以房地產(chǎn)的市場銷售價(jià)格為評估價(jià)；三是重置成本評估法。對個(gè)人住房僅采取第二種辦法。如果業(yè)主對估價(jià)有異議，可以分級上訴：首先是地方政府的估價(jià)辦公室；其次是州的仲裁委員會；最后是聯(lián)邦的稅務(wù)法院。
稅費(fèi)服務(wù)公益
形成良性循環(huán)
在房地產(chǎn)市場正常發(fā)展的情況下，房地稅每年的漲幅并不會很大。全美房地產(chǎn)稅最高的紐約州，1999到2009年房地產(chǎn)稅平均增幅為每年5.5%。紐約長島納蘇郡規(guī)定,轄區(qū)內(nèi)住宅的納稅評估值每年漲幅不能超過6%，五年內(nèi)不能超過20%。今年3月，為了扭轉(zhuǎn)紐約市之外許多地方的經(jīng)濟(jì)下滑趨勢，緩和遭受房地產(chǎn)高稅收負(fù)擔(dān)的郊區(qū)屋主所面臨的經(jīng)濟(jì)壓力，紐約州政府和州議會達(dá)成增加幅度不超過2%的地稅封頂協(xié)議。另外，在2007年次貸危機(jī)后，美國一些地方政府對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的估價(jià)和稅單并沒有像房地產(chǎn)交易價(jià)格那樣迅速縮水。根據(jù)美國經(jīng)濟(jì)分析局的資料，盡管房地產(chǎn)市場崩潰，各州和地方2009年征收的物業(yè)稅仍然上升了3.7%，達(dá)到4218億美元。
房地產(chǎn)稅作為地方政府最主要的收入來源，主要用于維持當(dāng)?shù)卣_支和社會服務(wù)，比如消防、治安、司法、道路養(yǎng)護(hù)、社區(qū)文化中心、公園、圖書館、公立教育等。在美國，房地產(chǎn)稅和公立教育密不可分，將近半數(shù)的房地產(chǎn)稅用于公立中小學(xué)教育，而公立中小學(xué)近半數(shù)的經(jīng)費(fèi)也是出自房地產(chǎn)稅。富裕地區(qū)房子價(jià)值高，稅源豐富，因此學(xué)校經(jīng)費(fèi)也相對充足，而學(xué)校好又促進(jìn)當(dāng)?shù)胤績r(jià)升值，形成了良性循環(huán)。但是相對貧困的地區(qū)則可能陷入一種惡性循環(huán)。近年來，在房地產(chǎn)稅的用途上，新的趨勢是加強(qiáng)州政府的統(tǒng)籌作用，比如州政府抽走部分房地產(chǎn)稅，然后在全州范圍內(nèi)分配，相對貧困的學(xué)區(qū)可以爭取到更多教育經(jīng)費(fèi)。（本報(bào)駐聯(lián)合國記者 張 偉）
■ 日本房產(chǎn)稅：差別稅率 緩解矛盾
日本從1950年開始征收房產(chǎn)稅，經(jīng)過幾十年實(shí)踐和不斷完善，形成了一套較為成熟的房地產(chǎn)稅征收體系和減免制度。不僅為各級政府提供稅收來源，還為抑制投機(jī)，保障和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定起到了積極作用。同時(shí)，為了兼顧社會公平，對不同的納稅主體采取了差別稅率政策。
日本房地產(chǎn)稅收構(gòu)成主要是不動產(chǎn)取得類課稅、不動產(chǎn)保有類課稅和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得類課稅三大類，涵蓋了獲取、保有和轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的全過程。
從房地產(chǎn)稅征收方面看，主要有四個(gè)方面：一是以房地產(chǎn)評估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，建立房地產(chǎn)登記制度和評估制度。財(cái)產(chǎn)登記制度和地價(jià)公示制度對于保障納稅人財(cái)產(chǎn)安全、確保稅收收入、維持評估的統(tǒng)一性起到重要作用。公示價(jià)格是房地產(chǎn)交易的一般性指導(dǎo)價(jià)格，也是判斷房地產(chǎn)價(jià)格合理與否的客觀標(biāo)準(zhǔn)。二是高額的房地產(chǎn)行業(yè)稅有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)投資、投機(jī)行為。如在征收高額特別土地保有稅的同時(shí)，購房者還需支付住房稅、空房稅等。三是以房地產(chǎn)保有稅為主的房地產(chǎn)稅收體系成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效手段。日本重視征收房地產(chǎn)保有稅，保有稅收入占稅收總和的30%左右。四是實(shí)行差別稅收政策。
在差別稅收政策方面，為區(qū)分正常房產(chǎn)需求與投機(jī)性房地產(chǎn)需求，保護(hù)合理需求，在稅收政策上實(shí)行差別對待。一是征收的“差別化”累進(jìn)稅率或比例稅率，對出售第二套以上房產(chǎn)的賣主分別征收50%至60%的個(gè)人收益稅和居民稅。二是在房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，根據(jù)實(shí)際占有權(quán)屬的時(shí)間長短進(jìn)行征稅，規(guī)定當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)對轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅，如把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益計(jì)入個(gè)人或法人的綜合收益之中，依此征收個(gè)人所得稅或法人稅、公司所得稅。
從減免方面看，主要是：日本在不動產(chǎn)取得稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、物業(yè)稅和都市規(guī)劃稅方面均有相應(yīng)的減免制度，其主要目的是緩解社會矛盾和體現(xiàn)公平課稅原則。
日本土地和住宅的不動產(chǎn)取得稅稅率為3%，非住宅類建筑取得稅稅率為4%。但根據(jù)不動產(chǎn)的具體情況，可享有相應(yīng)的不動產(chǎn)取得稅減免。登記許可稅的稅率按不動產(chǎn)取得方式的不同而有所不同，通過購買獲得的房地產(chǎn)稅率為2%，同時(shí)該項(xiàng)稅收也有相關(guān)的減稅和免稅規(guī)定。
征收不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的目的主要是為了抑制炒地、炒房等投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。保有五年以上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅稅率為15%，居民稅稅率為5%；保有五年以下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅稅率為30%，居民稅稅率為9%。同樣，日本在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得類課稅中也采取了減免措施。如保有10年以上的住宅在轉(zhuǎn)讓時(shí)，收益金額在6000萬日元（約合475萬元人民幣）以內(nèi)的部分，所得稅和居民稅分別按10%和4%的稅率征收；收益金額超過6000萬日元的部分，所得稅和居民稅分別按15%和5%的稅率征收。
不動產(chǎn)保有類課稅主要由物業(yè)稅和都市規(guī)劃稅兩部分組成。物業(yè)稅是地方稅，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，物業(yè)稅征收對象主要是土地和建筑兩個(gè)部分。目前，日本的物業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，都市規(guī)劃稅的稅率上限為0.3%，在具體執(zhí)行過程中不同地區(qū)的實(shí)際稅率略有差異。另外，根據(jù)建筑的用途、建筑新舊程度和住宅用地面積大小等均可享受一定的稅收優(yōu)惠。如單位面積估價(jià)低于30萬日元的土地和估價(jià)低于20萬日元的建筑，免征物業(yè)稅；政府、皇室、墓地、學(xué)校等特殊用途的建筑也免征物業(yè)稅。
由于房產(chǎn)稅的課稅名目繁多、計(jì)算復(fù)雜，實(shí)際操作難度大，因此如何整合稅種、簡化操作程序是日本房地產(chǎn)稅征收方面有待解決的問題。（本報(bào)駐東京記者 鮑顯銘）
■ 法國房產(chǎn)稅：區(qū)別對待 理性征收
近年來，法國特別是首都巴黎地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格雖然連年走高，但房地產(chǎn)市場發(fā)展仍保持了較為理性的腳步，這與法國政府通過稅收調(diào)控市場作出的努力密不可分。
一直以來，法國政府對房產(chǎn)所有者征收重稅，這在一定程度上有效減少了房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。購房者除向政府繳納高額的地皮稅外，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費(fèi)。另外，法國政府還征收高額遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價(jià)值縮水。高稅收加重了購房者在購買和使用過程中的負(fù)擔(dān)，因此長期以來房地產(chǎn)市場都不是法國人投資或進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保值增值等操作的首選。顯然，通過“倒房”這一方式來賺錢的話，成本太高而顯得得不償失了。
具體來說，法國的房產(chǎn)稅主要有以下幾方面稅種構(gòu)成。首先是居住稅。所有擁有住房和車位的人都必須繳納住房稅，也就是說居住稅由房屋的居住者繳納，不論居住者是業(yè)主還是租客。而稅率因各地區(qū)不同。以巴黎為例，征收8.8%，省征收2.19%，再加上0.161%的特殊設(shè)施費(fèi)，總稅率為11.151%。如果房屋空置，業(yè)主無需繳納居住稅。如果配備家具的物業(yè)的業(yè)主只入住一年中一部分時(shí)間，其他部分時(shí)間將其租出，需要繳交商業(yè)稅。
其次是土地稅，對業(yè)主征收，不論物業(yè)是否被租用。在土地稅上還要加征8%的地方稅收管理稅，總地稅為9.23%。土地稅還細(xì)分為“建成房屋土地稅”和“未建房屋土地稅”。稅額以地產(chǎn)的租賃價(jià)值作為征稅基礎(chǔ)，乘以一個(gè)可調(diào)整的稅率計(jì)算得出。以上提到的兩稅由法國各大區(qū)、省、市鎮(zhèn)征收的地方稅。
再次是增值稅，稅率是28.1%。不過自住房和房齡超過15年的可以免稅。房主擁有房產(chǎn)時(shí)間越長減稅越多。
在房屋轉(zhuǎn)讓過程中，購房者還要繳納房價(jià)2.5%左右的手續(xù)費(fèi)和7.5%的轉(zhuǎn)讓稅。閑置房還要繳納住宅空置稅，稅率為10%至15%。
此外，法國政府為限制本國富人在國外大量購置房產(chǎn)而造成資本外流的情況，特別規(guī)定了如果是法國公民和歐盟公民在法國境內(nèi)連續(xù)居住不超過183天，就要對其在法國以及世界各地的財(cái)產(chǎn)（包括房產(chǎn)）征稅，如果在法國境內(nèi)居住超過183天，則只對在法國境內(nèi)的財(cái)產(chǎn)征稅。其他外國人不管在法國境內(nèi)居住時(shí)間長短，只對其法國境內(nèi)的財(cái)產(chǎn)征稅。
在稅額的制定上，法國政府也沒有采取“一刀切”的政策。首先，房產(chǎn)稅的稅額是依據(jù)不同區(qū)域的不同規(guī)定進(jìn)行計(jì)算，并根據(jù)1月份的房產(chǎn)情況進(jìn)行征收的。產(chǎn)權(quán)人自己根據(jù)市價(jià)對自己的住房估價(jià)，自己申報(bào)。如果發(fā)現(xiàn)估價(jià)過低，具有逃稅企圖，政府可優(yōu)先購買，申報(bào)人不得反悔。例如，1月份的房產(chǎn)所有者都應(yīng)繳納全年的稅收，如若隨后賣掉房產(chǎn)，也應(yīng)繳納全年稅收。若在一年當(dāng)中，房產(chǎn)主對建筑進(jìn)行改造與整修以致該房產(chǎn)的價(jià)值得到提升，該提升值則在下一年的1月份予以考慮。其次，法國房產(chǎn)稅按居民戶計(jì)征，夫妻和未獨(dú)立子女算作一個(gè)居民戶，這一居民戶不管以誰的名義購買住房，都算作同一計(jì)征單位，這就有效規(guī)避了家庭成員以不同戶主購買房產(chǎn)逃避財(cái)產(chǎn)稅而造成的逃稅漏洞。第三，根據(jù)規(guī)定一些弱勢群體可以享受免征土地稅和居住稅的待遇。比如，60歲以上的老人、殘疾人、稅收收入低于一定數(shù)額的人，以及與配偶、需要他負(fù)擔(dān)的人共同居住一套房屋的人，都可以免征居住稅。土地稅的免征對象則包括75歲以上的老人，領(lǐng)取成年殘疾人補(bǔ)貼的人等。
但是近年來，法國房產(chǎn)稅一路走高，逐漸成為街頭巷尾熱議的話題。據(jù)法國全國不動產(chǎn)聯(lián)盟(UNPI)的評估報(bào)告顯示，2005年到2010年這五年來，法國房產(chǎn)稅以近22%的速率持續(xù)上漲。而在巴黎，這一數(shù)字竟達(dá)到72%。除此之外，增長速率超過30%的大城市還有雷恩(Rennes)和圣丹尼(Saint-Denis)。最低升幅出現(xiàn)在法蘭西堡(11.13%)、尼姆(11.41%)、昂熱(13.69%)、奧爾良(13.91%)以及波爾多(14.44%)等城市。而今年2月1日法國政府再次出臺超高價(jià)房產(chǎn)稅征收改革措施，引發(fā)業(yè)界盡快停止房產(chǎn)稅高速上漲的呼聲。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年到2010年，法國的通貨膨脹率大約為8%，而法國房產(chǎn)稅增長率幾乎是它的三倍。究其原因，一方面是政府加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，防止法國房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展。另一方面也是受金融危機(jī)影響，政府需要擴(kuò)大稅基，努力實(shí)現(xiàn)“開源”增收目標(biāo)。但無論出于何種原因，法國房產(chǎn)稅征收過程中總體上仍體現(xiàn)了區(qū)別對待和理性公正的原則，值得我們借鑒。（本報(bào)駐巴黎記者 胡博峰）
