觀察：考量臺灣樓市含金量 三大區(qū)域最具價值？

時間:2009-07-20 21:59　　　來源：H--華夏經(jīng)緯網(wǎng)--理財周刊

　　臺灣地區(qū)樓市除了臺北市外，其他地方近年來普遍遭遇低迷時期，因此目前面臨“抄底”機會。因為面臨縣市合并升格直轄市等諸多利好，臺北縣市、臺中縣市以及高雄縣市面臨更多的機會。

   臺灣地區(qū)樓市投資機會顯現(xiàn)。但專家分析認為，臺灣地區(qū)樓市投資機會出要集中在臺北市(縣)、臺中縣市以及高雄縣市等三大地區(qū)，配合陸資入臺、通脹等諸多誘因，因此這三大地區(qū)最具投資價值。這些地區(qū)目前的樓市現(xiàn)狀如何？未來發(fā)展?jié)摿υ谀睦铮肯旅嫖覀兏�隨臺灣樓市專家來進行詳細了解。

   樓市投資機會顯現(xiàn)

   作為知名樓市專家，中華兩岸商機促進會理事長蔡為民對臺灣樓市可謂是知根知底。在談到臺灣地區(qū)樓市投資前景時，蔡為民表示到了“抄底”的時候。在記者印象中，臺灣地區(qū)房價并不比大陸房價低，尤其是臺北市的房價，豪宅大多集中在7萬元/平方米左右(注：本文采用的貨幣單位均為人民幣元)，而這在上海，除了翠湖天地、湯臣一品等少數(shù)樓盤售價能達到該水平外，其余均難以望其項背。何來“抄底”一說呢？

   我們現(xiàn)有必要對臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展歷程做個大概了解。蔡為民介紹說，臺灣的地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)40余年，從20世紀60年代中期開始，農(nóng)民的土地逐步轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手中，由于臺灣地區(qū)實行了公開的土地買賣制度，一開始就沒有形成大型發(fā)展商對土地的壟斷，另外臺灣的房產(chǎn)開發(fā)盛行合建制度，該做法使中小開發(fā)商的資金和開發(fā)風險較小。1989年的時候大陸還沒有房地產(chǎn)這個概念，臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)成型。

   這個發(fā)展期間一共經(jīng)歷了三次激蕩。1985年，房地產(chǎn)開始有起色，即相當于上海1998～2000年的房地產(chǎn)狀況。1986年至1991年，房產(chǎn)行情大漲，每年的漲幅在30%～40%，即相當于上海2001～2003年的房地產(chǎn)狀況。1991年至2006年，房地產(chǎn)表現(xiàn)出“冬天”的態(tài)勢，其中除了頂級地段、高檔樓盤仍保持微幅上調(diào)外，臺北市外周邊地段則有一段時間的價格下調(diào)表現(xiàn)，跌幅在10～20%左右。蔡為民表示，其實7萬元/平方米的豪宅也只是少數(shù)，而高檔住宅的整體價位其實跟上海相當，如果與香港相比，目前已經(jīng)被遠遠甩開。

   不過蔡為民同時指出，這種狀況在未來可能會得到改變。隨著放寬對陸資入臺的限制，以及近期通脹預期的加大，內(nèi)部以及外來兩股力量，會使得臺北房市地產(chǎn)市場需求會有所放大。而隨著成交量的放大，價格會隨之上漲。當然，從另外一個角度來考量，與上海、香港樓市相比，臺北市的房價漲勢已只能稱得上“溫和”上漲，而這也不排除會迎來一波補漲行情。

   此外，臺北縣、臺中縣市及高雄縣市升格“直轄市”的效應(yīng)，會帶來的大量資金持續(xù)投入，這會使得市政基礎(chǔ)設(shè)施得到改善，市容環(huán)境得到大幅提升，這都會對當?shù)貥鞘挟a(chǎn)生積極作用。因此蔡為民認為日后臺灣地區(qū)樓市將會形成大臺北、大臺中以及大高雄三大都會圈三足鼎立的格局。更讓人心動的是，目前臺中市、高雄市的房價仍處于低位，上漲潛力較大。

   當然，還有值得一提的是，作為航空城的桃源縣以及素有文化古城的太南市，也具有一定的投資價值。尤其是桃源縣，隨著城市捷運工程的完工，從臺北到桃源機場將從原來的40分鐘縮短為25分鐘左右，而桃源縣目前的房價約10000元/平方米左右，與臺北市存在不小的差距。

   三大區(qū)域值得重點關(guān)注

   臺北縣市：臺灣樓市“領(lǐng)頭羊”

   作為臺灣地區(qū)房地產(chǎn)市場的“領(lǐng)頭羊”，隨著臺灣地區(qū)實施低利率政策，以及外地資金回流，臺北縣市樓市在今年上半年的表現(xiàn)搶眼。

   根據(jù)臺灣房屋的調(diào)查，臺北市是去年第四季度以來全臺灣地區(qū)交易最為活躍的地區(qū)，交易量和活躍程度都有所增加。如在去年第四季度，臺北市成交天數(shù)為90天，而在今年第一季度則縮短為61天。其中成交天數(shù)較短的行政區(qū)，分別有文山區(qū)及萬華區(qū)交易天數(shù)30~60天，其次為大安區(qū)的30~70天。文山區(qū)居民因公、教職業(yè)居多，不受景氣大環(huán)境影響，加上過去房價漲幅空間不大，而且低價優(yōu)勢吸引不少買盤進場，使得交易天數(shù)維持在30~60天。另外，萬華區(qū)房價較低，議價空間低約5～10%，成交以低總價65萬至100萬元的公寓為主，買盤大部份是自住客。

   臺北市豪宅主要集中在中正區(qū)、信義區(qū)等，當然，臺北市的豪宅近期景氣程度并不高，如臺灣房屋調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信義計劃區(qū)內(nèi)的新成屋豪宅開價普遍落在8.35～10萬元/平方米之間，但實際成交價為7萬元/平方米，可見買賣雙方議價空間間較不小。目前臺北市在售項目中，普通住宅售價在3.5萬元以下，如位于內(nèi)湖區(qū)的雙璽售價為2.3萬元/平方米，位于萬華區(qū)的JR捷座的售價在2.9～3.5萬元/平方米之間。

   還有一個值得關(guān)注的就是臺北縣房價相對臺北市來說，較為低廉。而且最近幾年臺北縣的與臺北市的房價差距在逐年加大。如2003年為72%，而到2008年則拉大到93%(具體見表1)。房價差距的拉大，則意味著臺北縣的房價尚未真正啟動。而一旦臺北縣因為升格為“直轄市”而加大建設(shè)力度之后，其房價必漲無疑。

   目前臺北縣樓市最為活躍地方分別為林口鎮(zhèn)、三峽鎮(zhèn)和澹水鎮(zhèn)，這三個地區(qū)也是近幾年來預售屋推案量最高的前三名區(qū)域。臺北縣普通公寓售價在1.5萬元/平方米以下，如目前在售的項目中，位于汐止市的站前畫堤售價為1.0～1.2萬元/平方米之間。

 

編輯:邵磌