房價收入比可以作為衡量“房價合理回歸”的重要尺子之一，也可以成為觀察房地產(chǎn)調(diào)控成效與否的重要指標之一。鑒于目前大部分中小城市的房價收入比依然過高，房地產(chǎn)調(diào)控決不能松懈。
目前房價還遠遠沒有回到合理價位，因此房地產(chǎn)調(diào)控不能放松。溫家寶總理在兩會期間的記者會上的這番講話，令人印象深刻。這也是中央政府對當前房地產(chǎn)調(diào)控的決心堅定的一種明確表態(tài)。
確實，盡管被稱為“最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控”已取得部分階段性成果，如有效控制了房價上漲趨勢、房地產(chǎn)投資和投機需求被擠出市場等，但鞏固和捍衛(wèi)當前房地產(chǎn)調(diào)控成果卻比以往任何時刻都要艱巨和復雜，因為當前國內(nèi)房價仍未實現(xiàn)合理回歸。
之所以說目前國內(nèi)房價仍未實現(xiàn)合理回歸，不妨從房價收入比來分析這個問題。所謂“房價收入比”是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以上海為例，2011年上海家庭人均可支配收入為36230元，家庭年收入約為72460元，按2011年上海新建商品住宅平均銷售價格每平方米13448元（比上年下降5.4%），但剔除經(jīng)濟適用住房和動遷安置房等保障性住房后的市場化新建商品住宅平均銷售價格為每平方米21584元（比上年上漲2.8%），按后者購買80平方米的兩居室需要172.67萬元，平均房價收入比約為23.8:1。也就是說，上海市普通居民需要花大約23.8年才能購買一套普通住房。實際上，考慮到上海各區(qū)域情況來看，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)每平方米48506元（比上年上漲1%）、內(nèi)外環(huán)之間每平方米27744元（上漲17.4%）和外環(huán)線以外每平方米18017元（上漲4.6%），實際的房價收入比可能更高。
按照國際通行的標準，合理的房價收入比應為6-10倍左右，但目前上海的房價收入比遠遠超出了這個數(shù)值，表明上海的房價之高是其居民收入難以承受的。其實，2011年國內(nèi)一線、二線、三線甚至四線等大部分中小城市的房價收入比都是很高的。這些數(shù)字分析從一個側(cè)面證明了溫總理的講話是正確的——房價回歸還遠遠沒有到達其合理價位。
目前國內(nèi)大部分中小城市的房價收入比高企，也說明了目前城市居民的收入增長遠遠跟不上房價的快速上漲，大部分城市居民買不起房子。當然，引發(fā)國內(nèi)大部分中小城市中房價收入比水平過高的原因是多方面的，與財政、金融、土地、企業(yè)（包括商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商）及地方政府的利益等方面相關(guān)，利益的糾葛使得國內(nèi)房價“易漲不易跌”。自2003年以來國家曾多次出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施，但最終卻依然不見成效，反而是房價“越調(diào)越高”，充分說明了房地產(chǎn)調(diào)控的艱巨性與復雜性。這是本輪嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控展開之前有目共睹的實際情況。
而本輪房地產(chǎn)調(diào)控抓住了投資和投機需求是導致國內(nèi)房價過快上漲主要原因的問題實質(zhì)，通過限購等有針對性的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，目前已有效地控制了房價上漲趨勢，一定程度上遏制了房地產(chǎn)投資和投機需求，表明當前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了部分成果。不過，由于本輪嚴厲調(diào)控觸及部分地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的重大利益，促使其以各種方式不斷試探中央政府對當前房地產(chǎn)調(diào)控的堅定決心，試圖變相為房地產(chǎn)調(diào)控松綁，盡管結(jié)果都以被緊急叫停而收場，但從中卻透露出當前房地產(chǎn)調(diào)控已進入強阻力區(qū)。未來房地產(chǎn)調(diào)控的最大阻力或來自于地方政府。
但是，從當前中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的堅定決心看，尋求“房價合理回歸”是房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標。那么，如何判斷“房價合理回歸”呢？溫家寶總理在兩會記者招待會上給出了一個答案——合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應。就是說，可以用房價收入比的變化作為衡量房地產(chǎn)調(diào)控的重要尺子之一。更確切地說，房地產(chǎn)調(diào)控就是要促進房價收入比下降，其核心就是要促進房價的下降，但同時也要提高居民收入水平。
當然，怎樣的房價收入比才是適當?shù)�，這還有待于研究，但以目前大部分中小城市的房價收入比看肯定是過高的，這一指標也可以成為觀察當前房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅持而不動搖的重要理由。
所以，筆者相信，把房價收入比作為觀察房地產(chǎn)調(diào)控成效與否的重要指標，將有助于統(tǒng)一思想認識，更好地貫徹和執(zhí)行當前房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標——促進房價合理回歸。（張國紅 作者系上海海關(guān)學院經(jīng)濟系教授）
