■ 樓市觀察
陜西省要求各地將房地產(chǎn)開發(fā)利潤控制在10%左右，至少能夠讓民眾看清地方政府在這個市場中占有多少利益，從而對地方政府形成倒逼改革的壓力。
陜西省住建廳和物價局近日聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本，公布區(qū)域住房銷售價格區(qū)間，將房地產(chǎn)利潤控制在10%左右。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也不能取得預(yù)售證。
房地產(chǎn)調(diào)控因房價過高而引起，因此調(diào)控的目標似乎就是壓低房價所推出的一些手段，如限購等政策，都是為了減少市場的購買力，期望以此來倒逼開發(fā)商降低房價，滿足剛性需求。
但是，從現(xiàn)在的效果來看，這種調(diào)控由于未曾觸及商品房的定價機制，因此收效并不理想，甚至引發(fā)了一些其他問題。
當然，房價過高的要害在于定價機制出現(xiàn)了混亂，它不是以開發(fā)商的建造成本和必要利潤來組成，而是滲入了嚴重的炒作因素，使房價像股價一樣充滿了不確定性，房地產(chǎn)市場也成了類似于股市的虛擬市場。以往幾年我國的富豪排行榜悉數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)商，這與國外形成了鮮明的反差，正是房地產(chǎn)市場這種模糊的定價模式讓開發(fā)商攫取了過多的利潤。
此次陜西出臺的新政，要求開發(fā)商將商品房的建造成本按土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金等項目進行測算，在此基礎(chǔ)上加上10%左右的利潤確定房價。這為下一輪調(diào)控找到了一個方向。這個方向就是將房價定價中的虛擬成分撇除，使其成為一個貨真價實的實體市場。目前的商品房定價，普遍將房屋所在地段的附加值作為炒作因素計算在內(nèi)，地鐵、學(xué)校、自然景觀，都成了開發(fā)商隨意提價的理由，但所有這些都不是開發(fā)商投入的成本，要求購房者為其買單，也使房價虛高。按照陜西新政，以后開發(fā)商確定房價，將不能再將這些公共資源“為我所用”，房價也可以尋找到合理的、能夠為購房者接受的價格中樞。
以成本加利潤來確定房價，在此次房地產(chǎn)調(diào)控開展后并非沒有人提出過，甚至有一些開發(fā)商有過嘗試，但最后都不了了之，究其原因在于地方政府對此大都不予支持。其間的癥結(jié)就在于在商品房的建造成本中，政府在土地供應(yīng)和稅費征收方面占了很重要的份額，尤其是土地價格的確定，同樣充滿了由炒作而形成的水分。因此，此次陜西省以“吃螃蟹”的勇氣，在全省范圍內(nèi)推廣這一新的定價模式，實際上也是一種自我革命。即使目前的土地拍賣和稅費征收制度不予改變，但通過成本的公布，至少能夠讓民眾看清地方政府在這個市場中占有多少利益，從而對地方政府形成倒逼改革的壓力。
當然，這種由成本加利潤組成的定價制度，在實踐中還會產(chǎn)生一些問題，比如房價確定以后，如果房屋未能及時銷售出去，開發(fā)商的管理成本會有所增加。但是，在大的方向明確以后，這些細枝末節(jié)的問題并不難解決。（上海財經(jīng)評論人 周俊生）
