上海半年宅地市場高位收官 下半年地價或回落

　　伴隨6月23日“青浦工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側(cè)地塊”成功出讓,2010年上半年居住用地市場宣告結(jié)束。該地塊吸引了包括仁恒、富力在內(nèi)的10家知名房企參與競投,最終由旭輝集團股份有限公司以7.2588億奪得,地價屬于適中。就此,有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士日前綜合申城上半年的土地成交態(tài)勢向記者表示,在全國范圍內(nèi)土地市場略顯冷淡的背景下,土地市場降溫潮是否蔓延到了上海仍無確鑿依據(jù)。

　　新政促房企“優(yōu)勝劣汰”

　　上半年土地購置單位中,萬科、招商、龍湖等品牌房企背影頻頻閃現(xiàn)。 1月寶華地產(chǎn)、保利地產(chǎn)各獲嘉定地塊,緊跟其后古北集團、嘉華投資又各得青浦地塊;2月仁恒、萬科、綠地也連連出手,數(shù)天內(nèi),萬科拿下新場旅游綜合區(qū)、青浦重固鎮(zhèn)兩副地塊;綠地取得金山衛(wèi)鎮(zhèn)學府路地塊;仁恒也取得徐涇鎮(zhèn)徐盈路東側(cè)B4-01地塊。 5月保利再次出手連獲閔行浦江新城2幅地塊,榮登品牌房企拿地之首。

　　一些非本行但不乏實力的投資機構(gòu)繼續(xù)進入上海土地市場。盡管上半年政策頻頻發(fā)布,但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍信心滿滿,外行投資機構(gòu)隨之起舞,此輪出臺的土地新政更多是促使目前房地產(chǎn)企業(yè)“優(yōu)勝劣汰”,對于平抑土地價格、土地需求的作用并不明顯。

　　地價維持居高不下

　　上半年上海居住類用地溢價受單幅地塊成交影響呈現(xiàn)起伏跳躍發(fā)展軌跡,雖然部分地價占周邊房價的比重有所下降,但大部分地價仍居高不下,溢價高位徘徊,據(jù)上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示,2010年1-6月居住用地平均溢價91%,半年中有3個月高于平均線以上,雖然低于2009年整體溢價率12個百分點,但與去年同期相比仍上升61.5%。

　　上海中原研究咨詢部認為,有三大原因造成地價難現(xiàn)回落:

　　其一購地資金充裕,2009年在政府積極采取救市措施下,全國各地房地產(chǎn)交易量迅速反彈,以上海為例,2009年全年實現(xiàn)商品住宅 （剔除配套）成交總金額3047.49億元,比同期上漲133.78%,比2007年成交高峰時期上漲35.23%。

　　其二,拿地熱情慣性延續(xù),2008年房企購地意愿下降以至于土地儲備相對不足,從2009年下半年開始伴隨交易觸底回暖,再次燃起房企拿地熱情。

　　其三,政府與房企預期分歧,經(jīng)歷了多輪宏觀調(diào)控,房價依然我行我素上揚,甚至于在金融危機影響下的09年房價再次戲劇化上漲,造成房企對政府宏觀調(diào)控預期漸麻木,由于市場大多預期此輪房價調(diào)整是短期行為,致使房企對土地需求度不減。

　　土地市場不乏抄底

　　根據(jù)今年計劃及實際出讓情況,上半年商業(yè)型住宅類型用地及配套用地都不到計劃一半。 4月23日,土地預申請公告一次性推出105幅地塊,共計土地出讓面積539萬平方米,建筑面積約842.2萬平方米。其中居住性質(zhì)或包含居住性質(zhì)用地出讓面積約219.32萬平方米,建筑面積271.34萬平方米,下半年住宅用地供應充足。地價隨整體房價下調(diào)呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢,上半年住宅交易量低迷格局已形成。

　　分析人士認為,目前,房價已步入下降通道,預計第三季度進入傳統(tǒng)市場淡季,房企資金鏈面臨趨緊,前期拿地過多或土地儲備充裕品牌房企拿地熱情放緩,不過市場仍不乏等待抄底非主流房企亦或投資集團,優(yōu)質(zhì)地塊高價成交情況仍無法避免。