5月5日，昆明市民陳晴一家趕到位于三環(huán)外的樓盤“白沙潤園”的開盤現(xiàn)場，打算購置家中的第二套住房，但每平方米10050元的均價讓她大吃一驚。
她在微博中寫道：“上個月底，一環(huán)內(nèi)一個新開的樓盤均價也不過每平方米8500元�！标P(guān)注樓市幾個月后，陳晴好不容易下定決心，卻發(fā)現(xiàn)撲朔迷離的房價讓她越來越不知該何時出手。
不僅是這位持幣待購者，昆明樓市近幾個月的起伏漲跌讓許多業(yè)內(nèi)人士也深感“霧里看花”。一些開發(fā)商開始尋求以價換量、降價走貨，個別樓盤跌幅達30%以上，有的樓盤價格卻“風(fēng)雨不動安如山”。問起“昆明房價降了嗎？”一半人回答“降了”，另一半人回答“沒降”。
數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，昆明主城區(qū)新建商品房成交均價為每平方米7000.09元，與去年同期相比漲幅為14%。
有業(yè)內(nèi)人士認為，在全國性政策調(diào)控之下，昆明房價目前僅是局部“合理回歸”，漲跌互現(xiàn)的樓市背后是多重利益的復(fù)雜博弈，其走向十分不明朗，取決于調(diào)控政策的執(zhí)行力度和時間。這一“深度膠著”的樓市，也許不失為觀察二線城市房地產(chǎn)市場僵局的一個樣本。
局部降價，但市場整體低迷
陳晴是今年春節(jié)開始真正關(guān)注房價的。此前雖然一直有換一套大房子的念頭，但高企的房價讓她根本不能想象。直到有一天聽說，二環(huán)邊的樓盤“金尚俊園”開盤價是每平方米7600元。
“這簡直是一夜回到三年前。去年，這一區(qū)域的房價至少上萬元�！标惽缯f，“我想，中央調(diào)控真的起作用了�！�
這一輪“降價”潮開始于去年年底，一個樓盤直接宣布“每平方米直降3100元”。“金尚俊園”開盤之后不到一個月，與其位置相當(dāng)?shù)摹敖瓥|禧瑞都”拋出精裝修房均價每平方米6600元的價格。然后，6600元、6500元、5906元的價格戰(zhàn)在昆明東西南北各片區(qū)蔓延開來。許多樓盤沒有公開宣稱降價，也暗中實行變相優(yōu)惠。
“春節(jié)前后那段時間，感覺房價似乎是一個星期掉1000元，看得人怦然心動�！标惽缯f。
李迪（應(yīng)采訪對象要求化名）是一位房地產(chǎn)營銷業(yè)資深人士，與昆明多家房地產(chǎn)企業(yè)保持著近距離接觸。他告訴中國青年報記者，“江東禧瑞都”的價格對市場的沖擊非常大。
“如果說‘金尚俊園’開啟了今年‘降價’浪潮的頭兒，那么‘禧瑞都’就是狠狠的一腳踩在其他開發(fā)商的心頭�！鸲肌x‘金尚俊園不過300米，價格低了1000元，還是精裝修，實在太‘生猛’�！崩畹险f。另一家開發(fā)商的一個樓盤，和“禧瑞都”位置差不多，原本報價每平方米9000元，“禧瑞都”降價后，只好降至7500元。
不過，各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，所謂“降價”不過是幻覺。李迪分析，開發(fā)商在經(jīng)歷了一年多的限購后，資金鏈已繃得非常緊，這些“降價”都只是小規(guī)模放量、局部價格戰(zhàn)，不足以真正撼動房價，不過是暫時壓縮利潤空間的一種市場策略，是“小塊割肉”以換取喘息空間，靜觀后市發(fā)展。
云南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪教授認為，目前昆明房價還是比較穩(wěn)定，只有一小部分樓盤開始降價，并沒有拉低市場價格。
“這一次與2008年國家調(diào)控樓市不同，那一年昆明的房價降幅約為5%，但這一回，開發(fā)商對于是否降價出現(xiàn)了分歧，不同的企業(yè)對形勢和房市走向的判斷不一樣，各自的資金鏈緊張的情況不一樣，營銷戰(zhàn)略也不一樣。有些選擇降價，有些選擇堅守�！睆埡檎f。
降價空間有限，開發(fā)商還能挺多久
張洪認為，目前昆明房價穩(wěn)定，樓市處于深度膠著的僵持狀態(tài)，剛性需求則在焦躁不安地觀望。
根據(jù)他的調(diào)研，在昆明的購房者中，外省投資者約占1/4，來自云南省內(nèi)其他地州的約占1/4，剩下的1/2是本地購房者，其中以第一次購房的剛性需求居多。實行“限購令”之后，市場被壓縮了一半，但很顯然，目前剛性需求還未完全釋放出來。
今年4月，昆明主城區(qū)共成交各類商品房4656套，與去年同期相比降幅達56.35%�？紤]到4月中旬昆明舉辦了春季房交會，與3月份環(huán)比增加的2.4%簡直微不足道。一位業(yè)內(nèi)人士認為，房交會上各開發(fā)商“展示多于銷售”，開發(fā)商們還是表現(xiàn)得比較矜持，沒有誘出購房者掏錢的欲望。
其中的一個原因可能是，開發(fā)商的降價空間沒有許多人想象的那樣大。
2009年，昆明房價均價為每平方米4000元左右，到2011年就漲到了每平方米7000元。同一時期，昆明地價翻了不止一番。
據(jù)了解，2008年，昆明上調(diào)了基準地價，并開始實行土地“招拍掛”制度。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)時定下了被業(yè)內(nèi)稱為“五四三二一”的政策，即一環(huán)以內(nèi)土地底價500萬元一畝，一環(huán)至二環(huán)間400萬元一畝，以此類推。但這一基準地價執(zhí)行一年左右，就被一輪輪推高到了“十九八七六”，在業(yè)內(nèi)引起了軒然大波。
“2006年，西二環(huán)外有一個項目的地價大約是50萬元一畝，但現(xiàn)在連遠離主城區(qū)的呈貢新區(qū)也要400萬到600萬元一畝�！边@位人士說，一個標(biāo)志性事件是，去年12月，使用僅16年的昆明市政府原辦公大樓進行了爆破拆除，這塊位于城市中心的土地在此之前以總價34億、每畝超4000元創(chuàng)下了昆明土地單價紀錄。
“雖說房屋價格除了土地成本外，還包括建安成本、稅收和利潤，地價升高并不意味著商品房價格一定水漲船高，但地價和50多種涉及房地產(chǎn)的稅收占了成本的近60%，拿地成本被拉高，客觀上確實推高了房價�！边@位業(yè)內(nèi)人士說。
另外，昆明從2008年年初開始啟動城中村改造工程計劃，用5年時間把昆明的城中村全部改造完畢。到2013年年底，昆明將有近400個城中村全部拆除，這是目前國內(nèi)最大的城中村改造規(guī)模。因拆遷補償、文化保護等復(fù)雜原因，城中村改造項目前期推進較慢、投入巨大、資金回籠周期被拉長。
“我們做過一個測算，降價空間為20%左右，我們也向開發(fā)商做過問卷調(diào)查，他們說的和我們算的差不多。但現(xiàn)在，一些企業(yè)操作時降到了百分之十幾，再往下降，可能對企業(yè)就是一個損害了�！睆埡檎f，“所謂‘合理回歸’，回歸到哪一步算合理？我們研究認為，昆明在特殊時期、特殊的土地條件和市場需求條件下，只有20%的降價空間�！�
李迪認為，大量產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、高容積率、高層塔樓、高密度的城中村改造項目將在今明兩年集中上市，開發(fā)商對回款的迫切要求，很可能會進一步拉低樓市價格。
據(jù)估算，目前已有約一半城中村項目通過了規(guī)劃批準，建筑體量已達1.9億平方米，相當(dāng)于現(xiàn)在全昆明每年住房交易量的十幾到二十幾倍。
張洪說，如果城中村項目集中放量肯定會對市場有極大沖擊，考慮到市場消化的問題，政府主管部門會用延緩發(fā)放許可證的方式控制推進速度，將城中村改造產(chǎn)品供應(yīng)的時間拉長一點，力求供需平衡。
但這又帶來新的問題：“時間拖長了，資金壓力太大，開發(fā)商本來投入大，希望早點脫手回款，但遇上限購，交易量明顯下滑，消化能力太低。這是目前昆明一些承擔(dān)城中村改造任務(wù)的企業(yè)感到比較困惑的，退不退出市場都是兩難�！�
有關(guān)部門提出“救市設(shè)想”
4月份昆明土地供應(yīng)量和成交量為零。李迪認為，這一是因為開發(fā)商們資金緊張，二是即便有錢，礙于城中村改造項目大量上市，短期內(nèi)根本無法轉(zhuǎn)化為利潤，“還不如拿去放高利貸”。
4月26日，在云南省房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作會議上，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)人員分析指出，隨著國家宏觀調(diào)控政策和“限購令”措施效應(yīng)的顯現(xiàn)，銷售市場低迷，企業(yè)融資難、獲得購房者資金支持比例下降，部分企業(yè)已經(jīng)放慢開發(fā)速度，市場觀望氣氛濃厚。對于調(diào)控政策，開發(fā)企業(yè)選擇了更加謹慎的態(tài)度，部分開發(fā)商轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，延遲新樓盤的開盤時間，以待充分評估開盤價格，部分企業(yè)轉(zhuǎn)向不受“限購令”影響的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，消費者的購房欲望受到遏制，雙方的觀望態(tài)勢更加突出。
為此，該局建議綜合采取稅收、行政、金融等多種手段加大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持力度，一是建議稅務(wù)部門研究出臺促進商品房銷售、減輕企業(yè)資金壓力的稅收優(yōu)惠措施；二是建議金融部門研究出臺為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供金融服務(wù)的措施，對首套房貸實行優(yōu)惠利率；三是根據(jù)市場需求情況調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)量，土地招拍掛前確認購買意向再供地，降低流拍比率，保證成交率，向土地供應(yīng)市場傳達正面信息，并希望簽訂土地出讓合同后，能延長土地出讓金的交納期限或分期交納；四是建設(shè)對開發(fā)面積較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目分片辦理土地使用證、分期辦理規(guī)劃建設(shè)許可證和施工許可證，原來在申辦規(guī)劃建設(shè)許可證時需交納的各項費用暫時更改為規(guī)劃部門出具核查意見前分期交納。
此“救市設(shè)想”一出，議論之聲四起，有業(yè)內(nèi)人士批評這是中央調(diào)控政策在地方“暗暗松綁”，還有人評論，“政府?dāng)嗉Z了，急了。”
張洪認為，這僅是一個設(shè)想和建議，并不是政府決策。但也反映出西部城市發(fā)展過程中地方政府的困境。
“和東部不同的是，我們對于城市建設(shè)和土地市場收益的依賴比東部地區(qū)高得多，稅收主要來源也不是來自產(chǎn)業(yè)�！彼f。
據(jù)了解，昆明從房地產(chǎn)業(yè)征收的稅至少占全部稅收的1/4，好的時候可達1/3，房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資的30%以上。2010年，昆明曾公布政府性債務(wù)達725億元，當(dāng)年土地出讓收入為150億元。
因此，樓市冷清受到傷害的不只是開發(fā)商，還有地方政府，政府的土地出讓收益、稅收以及投資所帶動的GDP都會受到極深的影響。
張洪認為，地方政府尤其是西部地區(qū)的地方政府采取一些救市措施來緩解企業(yè)困境，緩解中央宏觀調(diào)控政策對地方的不利影響，是理性行為和保護本地經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)的根本職責(zé)所在。
多位業(yè)內(nèi)人士指出，目前的僵持狀態(tài)，不僅是購房者和開發(fā)商在暗中較勁，更是開發(fā)商和政府之間的深度膠著和博弈。
“其實只要把‘最后一根稻草’放下去，開發(fā)商就受不了了。但如何促使‘房價合理回歸’的政策意圖進一步實現(xiàn)，又不傷害那些參與政府主導(dǎo)的城中村改造計劃的開發(fā)商？這考驗政府的執(zhí)政智慧�！币晃蝗耸空f。（雷成）
