2011年房?jī)r(jià)難漲更不會(huì)大跌

　　2011年，針對(duì)住宅的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)更加嚴(yán)厲，更多的細(xì)化政策將出臺(tái)，一些調(diào)控的死角將被格外“關(guān)懷”。就房?jī)r(jià)而言，筆者預(yù)計(jì)2011年很難上漲，不少地區(qū)可能小幅下跌，市場(chǎng)天平將開(kāi)始向買方傾斜。

　　2010年前11個(gè)月，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積大增48.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2009年全年11.54%的增速。由于新房銷售多為預(yù)售，因此2011年樓市供給將增長(zhǎng)較多。在供給增長(zhǎng)的情況下，需求則被抑制。在投資性需求方面，今年的政策不大可能放松，抑制力度甚至還會(huì)加大；在自住需求方面，目前的房?jī)r(jià)又是多數(shù)家庭所承擔(dān)不起的。在這樣的情況下，目前樓市庫(kù)存逐漸增加，北京可售住宅已超過(guò)10萬(wàn)套，上海掛牌的二手住宅已超過(guò)15萬(wàn)套。2010年，一、二線城市的住宅銷量已出現(xiàn)下滑，當(dāng)年前52周，10個(gè)重點(diǎn)城市中，住宅成交量除武漢小漲1.18%以外，其余城市均下跌，跌幅較大的城市包括：深圳50.83%，南京45.45%，杭州44.47%，上海40.32%，北京39.7%。2011年，一、二線城市的住宅銷量仍將保持低量，基本不可能回到2009年的水平，全國(guó)住宅銷售面積增幅可能在10%以下，很有可能負(fù)增長(zhǎng)。

　　就全國(guó)而言，限購(gòu)令、投資性購(gòu)房首付提高以及貸款利率上浮等政策的威力還將逐漸展現(xiàn)。2007年9月末，中國(guó)曾出臺(tái)二套房貸款首付四成（目前是五成）、利率為基準(zhǔn)利率110%的調(diào)控政策，對(duì)投資需求的打擊較大；2008年，在雷曼倒閉引發(fā)金融危機(jī)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍在高速增長(zhǎng)，但2008年前8個(gè)月房地產(chǎn)銷量卻負(fù)增長(zhǎng)14.74%，說(shuō)明二套房首付提高和利率上浮的影響非常大；去年前11個(gè)月，全國(guó)住宅銷量?jī)H小幅增長(zhǎng)7.4%。由于房?jī)r(jià)漲幅高于貨幣供應(yīng)量的增幅，隨著2009年過(guò)度投放的貨幣被逐漸消耗和“稀釋”，適度寬松貨幣政策結(jié)束，住宅市場(chǎng)的貨幣將不再過(guò)剩，這將影響房企銷售金額的增長(zhǎng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，房企去年前11個(gè)月的資金來(lái)源高達(dá)63220億元，開(kāi)發(fā)投資則僅有42697億元，資金較為寬裕。但是，商品房銷售額少于開(kāi)發(fā)投資額，為4.23萬(wàn)億元。由于全國(guó)地價(jià)短期內(nèi)難以下跌，未來(lái)房企的購(gòu)地支出將較多。同時(shí)，政府對(duì)閑置土地的清理、去年大量新開(kāi)工面積的后續(xù)投資等，都將消耗房企的資金。另外，雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房企整體資金充裕，但多數(shù)上市公司的現(xiàn)金流為負(fù)，不少中小房企以企業(yè)股權(quán)質(zhì)押貸款，這或許說(shuō)明多數(shù)房企的資金并不寬裕。在2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及房地產(chǎn)信托仍將繼續(xù)收緊的情況下，僅從房企資金情況來(lái)看，也需要平價(jià)銷售以回籠資金。

　　綜上判斷，2011年房?jī)r(jià)很難上漲。不過(guò)，在通脹預(yù)期下購(gòu)房需求釋放、長(zhǎng)期以來(lái)房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致百姓強(qiáng)烈看漲預(yù)期的背景下，房?jī)r(jià)也不大可能有大幅的下跌。（黃祖斌）