民間資本建公租房也要有利可圖

　　據(jù)報(bào)道，中國(guó)首個(gè)公租房基金——建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金即將成立，目前方案已報(bào)送國(guó)家發(fā)改委并報(bào)住建部，首期擬募集100億元資金，在全國(guó)范圍內(nèi)選擇符合條件的項(xiàng)目，投建數(shù)百萬(wàn)平方米的公租房。

　　我國(guó)的保障房建設(shè)資金缺口極大，據(jù)住建部估算，今年的1000萬(wàn)套保障性住房建設(shè)所需資金至少1.3萬(wàn)億元。業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，將國(guó)家及地方政府各種資金來(lái)源考慮在內(nèi)后，仍有近萬(wàn)億元的資金缺口，這還未將征地拆遷補(bǔ)償?shù)瓤紤]在內(nèi)。

　　公租房基金是民營(yíng)資本涉足公租房的一次嘗試，如果能夠摸索出一個(gè)成功的運(yùn)作模式，就既能解決公租房的資金缺口問(wèn)題，又讓民間資本“有利可圖”，會(huì)是一個(gè)多贏的局面。

　　目前來(lái)看，首個(gè)公租房基金建銀精瑞的操作模式是，政府用一定幅度的優(yōu)惠價(jià)格供應(yīng)土地，再由基金出錢(qián)拿地，委托開(kāi)發(fā)商承建、運(yùn)營(yíng)管理，建成后以租金和政策性補(bǔ)貼向投資者返利。

　　從中可以看出，建銀精瑞的贏利來(lái)源于兩個(gè)方面：一是政府的土地優(yōu)惠，以土地政策價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間差價(jià)彌補(bǔ)公租房收益的不足；二是項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)管理后獲得的租金與政策性補(bǔ)貼作為利潤(rùn)，返利給投資者。據(jù)測(cè)算，公租房基金所獲得的稅費(fèi)優(yōu)惠，再加以市價(jià)的50%—70%支付地價(jià)，意味著公租房基金投資公租房所帶來(lái)的沉淀資本大致是商品房投資的一半，甚至更低。

　　因此，以北京、上海、杭州、廣州、深圳5個(gè)房?jī)r(jià)最高的城市為樣本，做最極端打算，最低收益率也達(dá)5％，最高收益率有望達(dá)到12％。如果收益不虛妄，那么建銀精瑞的生存應(yīng)該不成問(wèn)題，民營(yíng)資本參與公租房建設(shè)也有望步入良性循環(huán)。

　　但是，在整個(gè)過(guò)程中，還是存在一些令人擔(dān)憂的地方。公租房基金是一種投資品，任何投資品的信用是生命，沒(méi)有信用任何投資收益率預(yù)期都將落空。

　　不得不回答的問(wèn)題是，如果公租房帶來(lái)收益，地方政府是否參與分配？如果地方政府不參與分配，地方政府是否有積極性對(duì)公租房按照常規(guī)給予優(yōu)惠措施？如果地方政府參與其中，利益分配多少合理？而一旦地方政府有意參與利益分配，那么公租房的收益率預(yù)期就難以明確，公租房基金不可能成為穩(wěn)健的投資品種。

　　另一方面，與保障最低收入階層的廉租房不同，公租房主要向中低收入的夾心層提供住房保障，地方政府有補(bǔ)貼，居住者要支付略低于市場(chǎng)的租金。但是，從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這一階層的租金繳付狀況并不理想，如果公租房的租金不能及時(shí)到位，那么，基金收益也就失去了主要來(lái)源。

　　所以，要建立公租房基金，或許還需要簽訂兩份契約，一是政府的補(bǔ)貼契約，二是居住者的租金契約。只有這兩方面信用到位，公租房基金才可能有廣闊前景。

　　隨著保障性住房建設(shè)的提速，資金缺口問(wèn)題也將會(huì)日益突出，通過(guò)社會(huì)融資解決資金問(wèn)題將是必然選擇。以更靈活的政策吸引民間資本的參與，通過(guò)穩(wěn)定的制度安排，讓那些參與公租房建設(shè)的民間資本也“有利可圖”，這樣才能使公租房建設(shè)獲得穩(wěn)定的資金保障。