“以房養(yǎng)老”在澳大利亞、美國(guó)、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家已推行多年，是養(yǎng)老收入的重要來(lái)源之一，但市場(chǎng)反響并不熱烈。

　　澳大利亞：最后的選擇

　　 說起“反向抵押貸款”，也就是俗稱的“以房養(yǎng)老”，步入古稀之年的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說：“不是迫不得已，我不會(huì)考慮申請(qǐng)這種貸款。”

　　 澳大利亞文化鼓勵(lì)自力更生，擁有自己的房子是一個(gè)人自立、成功的主要標(biāo)志，年老之后也盡量不依賴子女或親戚。在自己行動(dòng)不便需要看護(hù)時(shí)，老人們通常的做法是將房屋出售，獲得現(xiàn)金后向養(yǎng)老院交押金，入住養(yǎng)老院。

　　 新南威爾士州消費(fèi)者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩說，反向抵押貸款比較適合沒有孩子的老人。在申請(qǐng)貸款之前，老人一定要確保有足夠的錢將來(lái)入住養(yǎng)老院時(shí)使用；要考慮獲得貸款后可能失去政府提供的某些福利。

　　 在澳大利亞，反向抵押貸款不是政府的一項(xiàng)政策，而是金融機(jī)構(gòu)針對(duì)老年人推出的一個(gè)金融服務(wù)產(chǎn)品，因此存在風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)反向抵押貸款利率較高，而且是復(fù)式利率，可能導(dǎo)致貸款者債務(wù)膨脹，以致需要進(jìn)老人院時(shí)湊不足入住押金。

　　 此外，一旦房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)居住者提出要求，將房產(chǎn)保持在一定狀態(tài)。而老人本身很可能已沒有能力干修房子的活兒，請(qǐng)工人來(lái)做的費(fèi)用又相當(dāng)高。如果居住者想請(qǐng)其他人來(lái)一起居住，或是對(duì)房屋進(jìn)行裝修、出租等，都必須得到金融機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。

　　 美國(guó)：市場(chǎng)空間小

　　美國(guó)政府自１９８９年開始試點(diǎn)運(yùn)行“以房養(yǎng)老”，到１９９８年轉(zhuǎn)為正式項(xiàng)目，由政府提供擔(dān)保。經(jīng)歷二十多年的發(fā)展后，如今每年簽約量只有７萬(wàn)左右，市場(chǎng)空間非常狹小。

　　“以房養(yǎng)老”在美國(guó)被稱作“房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換貸款”或“反向抵押貸款”。與傳統(tǒng)抵押貸款不同的是，它無(wú)需按月還款，而是在老人去世后，銀行將房子拍賣后連本帶息收回貸款。如果房產(chǎn)價(jià)值超過貸款本息，剩余部分歸還給繼承人；如果房產(chǎn)價(jià)值不足以償還貸款本息，由政府負(fù)責(zé)補(bǔ)足差額；子女如想繼承房產(chǎn)，也可將貸款本息還給銀行然后將房產(chǎn)贖回。

　　這種做法的好處是讓老人能夠“以房養(yǎng)老”，同時(shí)避免“無(wú)家可歸”，只要老人健在并且這處房產(chǎn)是老人唯一住所，銀行就不能收走房產(chǎn)。

　　美國(guó)保險(xiǎn)業(yè)巨頭信安金融集團(tuán)總裁施柏文告訴新華社記者，美國(guó)人的退休收入主要有三個(gè)來(lái)源，一是政府提供的社會(huì)保障金，所有美國(guó)老人都有這部分收入，是保障最基本生活的資金來(lái)源；二是企業(yè)年金等私人養(yǎng)老保險(xiǎn)項(xiàng)目提供的養(yǎng)老金，部分美國(guó)老人有這筆收入，是改善退休生活的資金來(lái)源；三是個(gè)人存款，這筆資金因人而異。而“反向抵押貸款”更多是作為養(yǎng)老收入的補(bǔ)充，并非核心收入來(lái)源。

　　 新加坡：套現(xiàn)不明顯

　　上世紀(jì)９０年代，反向按揭在獅城試水，２００６年擴(kuò)大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場(chǎng)，但反應(yīng)冷淡。政府繼而推出以房套現(xiàn)的屋契回購(gòu)計(jì)劃、樂齡安居花紅計(jì)劃，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來(lái)源，但同樣應(yīng)者寥寥。

　　屋契回購(gòu)計(jì)劃規(guī)定，達(dá)到公積金最低存款提取年齡的老年人（現(xiàn)為６３歲），只要家庭月收入不超過３０００新元，且名下沒有其他房產(chǎn)，即可將居住組屋的剩余屋契賣給國(guó)家發(fā)展部下屬法定機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局，獲２萬(wàn)新元津貼，并以３０年租約繼續(xù)居住。部分屋契套現(xiàn)金額用于填補(bǔ)屋主公積金戶頭，屋主加入公積金終身入息計(jì)劃，晚年可以每月領(lǐng)取一筆固定現(xiàn)金。

　　郭祖恒膝下無(wú)子，妻子８年前去世，與耄耋之年的母親、弟弟一起生活在一套１９８５年購(gòu)置的三房式組屋。他參與了屋契回購(gòu)計(jì)劃，以３０萬(wàn)新元將剩余７０年屋契賣給建屋發(fā)展局，其中１７萬(wàn)用于支付未來(lái)３０年房租，剩余１３萬(wàn)大多歸入公積金賬戶，每月領(lǐng)取７００新元，基本滿足一家開支。

　　 不過，郭祖恒說，如果有孩子，他一定不會(huì)賣房子養(yǎng)老，會(huì)把房子留給孩子。

　　屋契回購(gòu)計(jì)劃自２００９年推出至今，只有４７４名申請(qǐng)者。遇冷原因是套現(xiàn)作用不明顯，需優(yōu)先填補(bǔ)公積金賬戶；很多老人擔(dān)心，３０年期滿后若還健在，是否會(huì)無(wú)家可歸；一些老人原本屬于低收入人群，可從非盈利機(jī)構(gòu)獲得免費(fèi)或超低價(jià)的養(yǎng)老產(chǎn)品或服務(wù)，參與計(jì)劃后能否繼續(xù)享有這些服務(wù)不得而知。

　　專家認(rèn)為，在新加坡這個(gè)以華人為主的社會(huì)中，靠子女養(yǎng)老仍是主流，房產(chǎn)世代相傳的傳統(tǒng)理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養(yǎng)老”的決定。（徐海靜　王宗凱　胡雋欣）