全國政協(xié)委員、住建部專家委成員張泓銘
長期以來，社會關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控，主要是對住房市場的調(diào)控。住房市場萬眾相連、萬業(yè)相關(guān)、全民關(guān)注。自2010年開始的一輪房地產(chǎn)調(diào)控，被輿論稱為史上最嚴厲的調(diào)控，未來到底走向何處？各種利益群體有不同的期望。我的設(shè)想和期望是，遵照中共十八大“以科學發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線”的精神，精確抓住住房需求這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，圍繞需求展開供給方面的一系列安排，進行平穩(wěn)化調(diào)控。
有市場就有調(diào)控
調(diào)控其實是調(diào)節(jié)和控制的簡稱，而且有寬松和緊縮兩個方向。一般輿論把房地產(chǎn)調(diào)控僅僅理解為緊縮性的，俗稱“打壓房地產(chǎn)”，這是片面的。
中國的房地產(chǎn)業(yè)和市場，發(fā)端于1984年中共十二屆三中全會確認的 “社會主義商品經(jīng)濟”體制。與此相適應，1986年建設(shè)部設(shè)立了房地產(chǎn)業(yè)司，與國家綜合管理部門，土地、貨幣、財政等專業(yè)管理部門一起構(gòu)成了房地產(chǎn)管理體系。自此，中國的房地產(chǎn)調(diào)控從未間斷。
在我看來，調(diào)控其實是調(diào)節(jié)和控制的簡稱，而且有寬松和緊縮兩個方向。一般輿論把房地產(chǎn)調(diào)控僅僅理解為緊縮性的，俗稱“打壓房地產(chǎn)”，這是片面的。完整地看，28年來，中國房地產(chǎn)調(diào)控大體經(jīng)歷了 1985-1988年的寬松、1989-1991年的緊縮、1992-1993年的寬松、1994-1998年的緊縮、1999-2004年的寬松、2005-2008年的緊縮、2009年的寬松、2010年以后的緊縮，總共四個回合、八個輪次。
縱觀28年尤其是近8年的歷史，中國房地產(chǎn)調(diào)控是在不斷完善的，已經(jīng)形成一個較為完備的系統(tǒng)。這體現(xiàn)在六個方面：調(diào)控的目的，從主要追求房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長，到把房地產(chǎn)經(jīng)濟增長同國民經(jīng)濟增長的穩(wěn)定結(jié)合起來；調(diào)控的思路，從主要考慮經(jīng)濟方面的要求，到把經(jīng)濟方面的要求和社會方面的要求結(jié)合起來；調(diào)控的環(huán)節(jié)，從主要調(diào)節(jié)供給端如土地出讓、開發(fā)信貸入手，到供給端和需求端的一起調(diào)節(jié)結(jié)合起來；調(diào)控的手段，從主要采用經(jīng)濟手段，向經(jīng)濟手段和行政手段的結(jié)合發(fā)展；調(diào)控的線路，從主要在住房市場這一主翼上單獨著力，向市場主翼和保障側(cè)翼兩翼同時著力發(fā)展；調(diào)控的動力，從主要是中央政府的積極性，向中央政府和地方政府兩個積極性的發(fā)揮轉(zhuǎn)變�？梢钥吹�，由于以上六個方面的良性轉(zhuǎn)變，目前房地產(chǎn)調(diào)控的正面效應正在顯現(xiàn)。
全面來看，中國房地產(chǎn)調(diào)控尚存在不足，至少有兩個問題需要改善。第一個是，調(diào)控頻繁反復。第二個是，在調(diào)控的關(guān)鍵——需求問題上，把握不夠精確。以上兩個問題互相糾纏，導致調(diào)控的效果并不始終眾口稱好。
調(diào)控平穩(wěn)化十分必要
所謂房地產(chǎn)調(diào)控的平穩(wěn)化是指：保持房地產(chǎn)管理基本思路和基本政策的相對穩(wěn)定；因應市場供求的失衡，要實施調(diào)控變向時，次數(shù)不能太頻繁，力度也不宜過大。
進入21世紀以來的這13年，由于住房市場越來越成型，同人們的利益相關(guān)越來越密切，人們的關(guān)注度越來越高，因此對頻繁反復的調(diào)控感覺就特別強烈。這是正常的，其中隱含著全社會對于房地產(chǎn)調(diào)控平穩(wěn)化的殷切期盼。
對房地產(chǎn)業(yè)和市場實行調(diào)控是有必要的，但頻繁反復的調(diào)控卻不利于房地產(chǎn)業(yè)和市場的健康發(fā)展。最大的弊端，是會讓房地產(chǎn)經(jīng)濟甚至各級行政陷入某種無序狀態(tài)。所以，就合符邏輯地提出了房地產(chǎn)調(diào)控平穩(wěn)化的要求。所謂房地產(chǎn)調(diào)控的平穩(wěn)化是指：保持房地產(chǎn)管理基本思路和基本政策的相對穩(wěn)定；因應市場供求的失衡，要實施調(diào)控變向時，次數(shù)不能太頻繁，力度也不宜過大。
要實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的平穩(wěn)化，必須首先明確房地產(chǎn)發(fā)展的目的。“房地產(chǎn)業(yè)是為人們提供生活、工作和經(jīng)營所需空間載體的產(chǎn)業(yè)，它應該適應經(jīng)濟社會發(fā)展的實際需要”，這是房地產(chǎn)發(fā)展的目的和內(nèi)在邏輯，也是房地產(chǎn)調(diào)控的主要依據(jù)。當房地產(chǎn)發(fā)展能夠滿足經(jīng)濟社會對空間載體實際需要的時候，較大的房地產(chǎn)調(diào)控變向應該說是不需要的 （小的調(diào)整是永遠不能避免的）。只有當房地產(chǎn)發(fā)展不能適應這種實際需要時，比如供給遠大于實際需要或?qū)嶋H需要遠大于供給，就要進行或松或嚴的調(diào)控變向。是否要實施房地產(chǎn)調(diào)控變向，主要依據(jù)的是房地產(chǎn)發(fā)展能否滿足經(jīng)濟社會發(fā)展對空間載體實際需要，而非其他。
那么，房地產(chǎn)調(diào)控變向同國民經(jīng)濟增長又是何種關(guān)系？要不要服從國民經(jīng)濟增長的要求？要不要考慮財政增長的要求呢？粗略地看，房地產(chǎn)發(fā)展及其調(diào)控變向，好像是應該服從國民經(jīng)濟增長和財政增長的要求。其實，應該細分兩種不同的情況，不能戴著國民經(jīng)濟這頂大帽子一概而論。第一種情況是，當國民經(jīng)濟增長需要（或不需要）更多（或太多）的實際空間時，房地產(chǎn)發(fā)展應該適應這種需要并實行調(diào)控變向，實施新的調(diào)控措施，這已經(jīng)包含在前面所說的房地產(chǎn)發(fā)展的目的當中了。第二種情況是，如果單純是為了國民經(jīng)濟增長即GDP或財政的需要，而這種需要又是游離于社會經(jīng)濟對空間載體的實際需要時，則房地產(chǎn)發(fā)展不應該滿足這種需要，不應該有調(diào)控變向。我們既反對所謂的“房地產(chǎn)綁架國民經(jīng)濟”論，也反對“國民經(jīng)濟綁架房地產(chǎn)”說。
有人可能會問：難道在國民經(jīng)濟遇到大的困難時，房地產(chǎn)發(fā)展也可以“袖手旁觀、見死不救”嗎？不是的。在國民經(jīng)濟的危機關(guān)頭，房地產(chǎn)可以是一味救市的良藥。比如，上世紀90年代中后期，由于東亞金融危機導致中國經(jīng)濟困難，當時中央政府就提出 “房地產(chǎn)和住宅支柱產(chǎn)業(yè)”的新概念，實行寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策 （包括一定程度對于住房投機的包容），以推動經(jīng)濟增長，并在世紀之交取得明顯成效。這種用房地產(chǎn)救經(jīng)濟的做法，在海外更是屢見不鮮。但是，這種房地產(chǎn)良藥的使用及其調(diào)控變向，只適用于經(jīng)濟危機的困難狀態(tài)，不能在一般意義的困難狀態(tài)中使用。而且，即便在危機狀態(tài)使用寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策，也有時間的限制。也就是說，一旦經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖，就應該適時將房地產(chǎn)的寬松政策轉(zhuǎn)換成正常，不至于因?qū)捤烧唛L期持續(xù)而造成房地產(chǎn)的過熱甚至泡沫，然后在泡沫不可收拾時，再來一輪新的緊縮調(diào)控，導致反復折騰。
房地產(chǎn)調(diào)控的平穩(wěn)化同長效化又是什么關(guān)系呢？房地產(chǎn)調(diào)控的長效化，早在2006年前后就有人提出，近一兩年尤甚。起自2010年的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，由于措施的完整和嚴厲，終于暫時遏制了房地產(chǎn)的過熱。部分人感到，房地產(chǎn)市場熱度的下降影響了產(chǎn)業(yè)界的收入，也影響了GDP和財政增長，于是不斷發(fā)出希望放松緊縮的聲音。針對這種言論和期望，另一部分人認為不能放松調(diào)控，重提長效化的概念，遂成當下流行。其實，“房地產(chǎn)調(diào)控”的定義本身就包含著長效的意思，因為只要有市場，政府總是要調(diào)控的、永遠要調(diào)控的。而當下對于調(diào)控長效化的各種表述，是特指本輪調(diào)控的 “從緊”措施要持續(xù)下去，比較狹義。相較而言，調(diào)控“平穩(wěn)化”更加明確了房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)在要求和表現(xiàn)姿態(tài)，總體性更強，應予提倡。
