實施“城市更新”，三個“老區(qū)”涅槃重生

　　實施“城市更新”，三個“老區(qū)”涅槃重生

　　□ 本報記者 陳澄 白雪 沈佳暄

　　今年全國兩會政府工作報告提出，“十四五”時期要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”。

　　這是“城市更新”首次被寫入政府工作報告。專家認為，城市更新已成為都市更迭過程中一個極為重要的階段和市場常態(tài)，實施城市更新行動，是解決城市發(fā)展中問題的有效途徑，將大大提升城市品質(zhì)，全方位提升居民生活質(zhì)量、人居環(huán)境質(zhì)量和城市競爭力。記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，圍繞“老小區(qū)”“老街區(qū)”“老廠區(qū)”3個“老區(qū)”，江蘇的城市更新行動正如火如荼地進行著。城市更新，讓城市既留得住記憶，也看得到未來。

　　撬動社會資本，老小區(qū)添了“高顏值”

　　3月18日，記者來到南京棲霞區(qū)堯安新村北院，只見住宅樓外立面已出新為淺黃色，清新又雅致，曾亂堆雜物的廢舊場地已被平整，簡單劃設(shè)了停車位，封閉式非機動車棚正在緊鑼密鼓地施工……盡管還在改造中，但這個“高齡”小區(qū)已初展“新顏”�！耙郧靶�區(qū)環(huán)境臟亂，蚊蟲多，下樓都沒地兒去，現(xiàn)在環(huán)境好多了�！痹诮∩碓O(shè)施旁閑坐的竇阿姨說。

　　“小區(qū)最早的房子建于上世紀80年代，屋頂漏水、停車難、電動車沒處充電，是居民居住的三大痛點。”參與改造的南京姚坊門物業(yè)管理有限公司工作人員劉明樓說，小區(qū)改造中開了幾次居民議事會，協(xié)調(diào)居民意見。目前，小區(qū)已完成屋面防水施工、內(nèi)樓道出新等改造，新增了32個監(jiān)控探頭，還通過挖掘閑置用地，新增了70余個非機動車位，大大緩解了居民停車難題，接下來還將推進管線下地、道路鋪設(shè)瀝青等改造。

　　老舊小區(qū)改造是重大的民生工程、發(fā)展工程，更是推動城市更新的有效載體。據(jù)統(tǒng)計，江蘇2000年前建成的老舊小區(qū)共10411個，涉及居民302萬戶，歷經(jīng)各地多年持續(xù)努力，已改善6000多個老舊小區(qū)，200多萬戶居民迎來宜居“新家園”，過上了“新生活”。今年，我省將改造1130個老舊小區(qū)，改造任務(wù)量是2020年的兩倍。

　　“我們正在進一步完善老舊小區(qū)改造意見、改造項目分類清單、老舊小區(qū)改造全流程操作指南以及編制老舊小區(qū)改造‘十四五’規(guī)劃，并開始謀劃明年項目的儲備。”南京市物業(yè)指導(dǎo)服務(wù)中心副主任童聲龍說，不同于過去“穿靴戴帽”的簡單整治，這輪對老舊小區(qū)的“補短板”，從多方面看都是改造“升級版”。比如，南京將改造內(nèi)容“菜單化”，分必選、應(yīng)選、可選三大類選項，40多個子項，不僅有水暖氣路等基礎(chǔ)類改造，還包括配套設(shè)施等完善類改造和公共服務(wù)供給等提升類改造，方便居民“下單”。

　　“我們鼓勵引導(dǎo)各地創(chuàng)新探索，積累可復(fù)制可推廣的城市更新經(jīng)驗。如動員廣大居民積極參與方案設(shè)計、改造過程監(jiān)督和后續(xù)管理維護等全過程，加快建立‘共建共治共享’新格局。”省住建廳相關(guān)負責(zé)人說，為吸引社會力量參與改造，還鼓勵各地嘗試讓渡小區(qū)公共收益或相關(guān)設(shè)施一定期限的經(jīng)營使用權(quán)等方式。

　　實際上，圍繞老舊小區(qū)改造，眼下，多地已邁開找金融系統(tǒng)助力、吸引社會力量參與等探索步伐。

　　昆山市住建局老小區(qū)辦公室主任徐通博介紹，昆山中華園西村改造由昆山國衡資產(chǎn)管理有限公司作為實施主體，進行立項、融資、建設(shè)，該項目總投資6560萬元，獲建行授信4500萬元，主要改造小區(qū)房屋外立面、雨污水分流、內(nèi)部道路、停車位等，目前改造已進入收尾階段。改造后企業(yè)通過經(jīng)營社區(qū)用房、收物業(yè)費、停車位出租等多種形式獲取經(jīng)濟收益，最終實現(xiàn)改造工程的整體資金運營平衡。

　　南京第一個市場化改造的老舊小區(qū)項目也已落地。南京建行溧水支行授信貸款近1.8億元給溧水區(qū)永陽建發(fā)公司，對教工新村、康樂佳苑等老舊小區(qū)進行改造。“過去多年，老舊小區(qū)改造資金主要來源為財政資金，但政府財力投入有限，在新一輪量大面廣的老舊小區(qū)改造中，探索更多市場化支持，不僅可以減輕政府的壓力，也有利于更多項目的推動。”童聲龍說。

　　做個“微創(chuàng)手術(shù)”，老街區(qū)跳動“新脈搏”

　　“在這條老街窄巷生活了大半輩子，從沒想過家門口也能變成網(wǎng)紅街區(qū)。”71歲的陳鴻榮是南京小西湖的原住民，然而眼前的一切卻令他“陌生又熟悉”。

　　同樣的街角二層小樓，曾經(jīng)墻壁上的磚塊都搖搖欲墜，現(xiàn)在老宅里時常飄出濃濃的咖啡香；同樣的獨門院落，曾經(jīng)里面堆滿了家什雜物，現(xiàn)在百花爭艷，成了游客參觀歇腳的臨街雅院；同樣的青石老街，曾經(jīng)只是買菜、倒馬桶的必經(jīng)之路，現(xiàn)在每隔幾步就是一店一景，一轉(zhuǎn)角就與春天撞個滿懷……

　　晉升網(wǎng)紅地，古都老街用了整整五年。“小西湖的改造，就像一把小小的‘手術(shù)刀’在寸尺之間的肌理上游走，切割邊界、織補情感。”說起老街的更新，南京歷史城區(qū)保護建設(shè)集團董事長范寧這樣比喻。作為項目建設(shè)的帶頭人，范寧很“貪心”，“既要保住街巷肌理、煙火氣息、生活傳統(tǒng)，更要引入時尚元素、新興業(yè)態(tài)、現(xiàn)代設(shè)計，兩者缺一不可�！�

　　問題的解決之道在于一個“共”字�！霸谶@里，去留自愿，共商解決�！狈秾幷f。一個院落里15戶居民，只有2戶不愿搬離，經(jīng)過8個月的院內(nèi)調(diào)解協(xié)商，最終達成搬遷共識；選擇留下的年邁住戶，不僅住進了改造一新的房子，還和規(guī)劃師做起了“鄰居”，共享同一個院落；把房子租出去的臨街住戶，一開始在附近租房當起了“監(jiān)工”，當看到房屋結(jié)構(gòu)沒有變，外墻青磚也得以保留，這才放心住進新家�，F(xiàn)在，這個“共”字被設(shè)計成了小西湖的品牌符號，在街區(qū)隨處可見。

　　一切都變了，一切又都沒變。蜿蜒的街巷，傳統(tǒng)的江南民居，街角的咖啡店、桌游室、蟲文館、24小時書屋……一批批慕名打卡的年輕人，用對生活滿滿的熱情和活力感染著“陳鴻榮們”，老人們又在煥然一新的街區(qū)上看到了自己年輕時的影子。一把小小的“手術(shù)刀”，讓小西湖“煙火”仍在，顏值已改。

　　螺螄殼里做道場。在江蘇，越來越多“小規(guī)模、漸進式”的街巷“微更新”正在實施推廣。

　　去年年末，揚州雅官人巷、官風(fēng)巷、薛家港巷等30條老街巷整治完成，不僅修復(fù)了古街面貌，還解決了過去下水道堵塞、道路易積水等“里子”問題；這些天，南通崇川區(qū)平安路美麗街區(qū)改造工程正緊鑼密鼓地進行，在不久的將來，這里將按“一店一風(fēng)格”的設(shè)計理念，建成兼具“幸福感、鄰里情”的“網(wǎng)紅街市”，“十四五”期間，共有50條街區(qū)將在崇川煥發(fā)新生；連云港海州區(qū)投入3800萬元，給隴海步行街、鹽河巷、民主路老街3個特色街區(qū)穿上“新衣”，整合周邊“商、旅、文、居、教、游”資源，在活化文化設(shè)施的同時，提升消費環(huán)境。

　　“城市空間是歷史文化和情感記憶的載體，更是城市發(fā)展的立體博物館�！笔∽〗◤d有關(guān)負責(zé)人表示，在以打造特色文化街區(qū)為抓手推進老舊街區(qū)的城市更新行動中，應(yīng)留出空間讓街區(qū)“自我更新、有機更新、持續(xù)更新”，植入城市基因、展現(xiàn)獨特風(fēng)貌、塑造公共空間，讓街巷留得住“鄉(xiāng)愁”，讓人們觸摸得到城市的脈搏。

　　守住“工業(yè)遺產(chǎn)”，老廠區(qū)放飛“創(chuàng)業(yè)夢”

　　來到位于南京江寧開發(fā)區(qū)的南岸瑞智文化創(chuàng)意園，這由9棟樓組成的園區(qū)，保留了電氣行業(yè)龍頭企業(yè)南瑞繼保老廠址的歷史風(fēng)貌，同時又將科技文創(chuàng)資源匯聚于此，因此成為創(chuàng)業(yè)者的樂園。

　　“目前，園區(qū)已入駐企業(yè)100多家，涵蓋互聯(lián)網(wǎng)、科技、特色服務(wù)等類別，形成了江寧區(qū)獨樹一幟的新型文創(chuàng)復(fù)合園區(qū)�！眻@區(qū)投資方上海大涵的工作人員趙麗告訴記者，得益于園區(qū)極佳的地理位置，企業(yè)入駐率超過90%，明顯高于同行。

　　南岸瑞智文化創(chuàng)意園只是江寧開發(fā)區(qū)推動城市更新的一個縮影，以盤活城市存量用地為重點，以發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)為目標，一個全新的“百家湖硅巷”正在形成。

　　名家科技大廈正位于“百家湖硅巷”內(nèi)，兩棟23層雙子樓高高聳立，據(jù)江寧開發(fā)區(qū)樓宇辦相關(guān)工作人員介紹，名家科技大廈建成后僅一年已吸引60余家科技研發(fā)、總部、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)新平臺等各類企業(yè)入駐。它的“前身”，卻只是一個普通的駕校�！耙匀腭v大廈的南京北大科技園為例，其定位于‘新一代通信技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)用中心’，以5G通信和未來網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)為切入點，致力于打造成為北京大學(xué)在長三角的產(chǎn)學(xué)研示范性基地。”該工作人員介紹，北大科技園現(xiàn)已集聚各類企業(yè)25家，預(yù)計2021年底，累計孵化和引進企業(yè)數(shù)量將達到40家，銷售額將超過1.5億元。

　　以“百家湖硅巷”為創(chuàng)新代表的老城有機更新，蘊含了空間組織、產(chǎn)業(yè)升級新思路，對于江寧開發(fā)區(qū)而言則是勢在必行。作為連續(xù)3年在全國國家級經(jīng)開區(qū)排名中位居前10的江寧開發(fā)區(qū)，其發(fā)展早已進入新階段，一批較早入駐園區(qū)的工業(yè)企業(yè)與周邊新建的小區(qū)、樓宇形成了鮮明的對比，城市更新迫在眉睫。然而，一個矛盾如影隨形——對于大多數(shù)工業(yè)企業(yè)而言，費時費力的搬遷能不做就不做。

　　“確實考驗政府的智慧，江寧開發(fā)區(qū)則做到了‘一企一策’，同時提供‘保姆式’服務(wù)，科學(xué)化、人性化推進，多措并舉，將這些園區(qū)‘棄角’轉(zhuǎn)化為城市‘金邊’，激發(fā)企業(yè)積極性，一道享受城市發(fā)展的紅利�！苯瓕庨_發(fā)區(qū)一位相關(guān)負責(zé)人說。

　　某外資企業(yè)早在1994年就落戶江寧開發(fā)區(qū)，2018年，公司與開發(fā)區(qū)達成協(xié)議，搬遷至新址建設(shè)新廠區(qū)�！按笠�(guī)模的搬遷，對政府的‘店小二精神’提出了更高要求，我們必須做到全程護航，才能讓企業(yè)安心�！鄙鲜鲐撠�(zé)人透露，所有搬遷，江寧開發(fā)區(qū)都要與企業(yè)一起算好經(jīng)濟賬，尤其是幫助企業(yè)算清楚，新的現(xiàn)代化廠房將在轉(zhuǎn)型升級方面帶來多大收益，“上面提到的企業(yè)，在搬遷新址后，無需再像以前一樣‘小補小修’，而是對新項目實施整體提檔升級，極大提升了企業(yè)競爭力，也大大增強企業(yè)的搬遷動力�！�

　　舊廠房能夠“功成身退”，城市更新才有了更廣闊的空間。實際上，城市更新已不再僅僅歸結(jié)為消滅“過時”的建筑，工業(yè)遺產(chǎn)在城市更新過程中的作用正日益體現(xiàn)�！肮�業(yè)遺產(chǎn)作為近代工業(yè)文明的產(chǎn)物，必將顯示出其歷史文化價值與精神審美意義，更能滿足文化產(chǎn)業(yè)在各方面的巨大需求�！豹毩⒐�業(yè)設(shè)計師朱觀提出，在城市更新中，政府應(yīng)充分挖掘利用工業(yè)遺產(chǎn)，以數(shù)字經(jīng)濟和創(chuàng)意經(jīng)濟為牽引，打造多業(yè)態(tài)混合新空間，成為聚集新消費、新玩法、新服務(wù)的區(qū)域新亮點和新增長極。