多地出臺(tái)樓市調(diào)控措施：分城施策 考驗(yàn)調(diào)控智慧

　　針對(duì)部分城市樓市持續(xù)高熱，近日北京、天津、合肥、鄭州等多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，或是出臺(tái)了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示。住建部也接連對(duì)一些涉嫌違法違規(guī)銷(xiāo)售、惡意宣傳炒作、嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)曝光警示。多地樓市調(diào)控政策的共同特點(diǎn)都是為了抑制投資投機(jī)需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)樓市健康發(fā)展——

　　國(guó)慶假期前后，多城市出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)嚴(yán)查市場(chǎng)違法違規(guī)行為。

　　多城調(diào)控措施不同，充分體現(xiàn)了分城施策的原則。調(diào)控能產(chǎn)生怎樣的效果？樓市是否能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展？考驗(yàn)著政府宏觀(guān)調(diào)控的智慧。

　　多地出臺(tái)樓市調(diào)控措施

　　近一段時(shí)間以來(lái)，一線(xiàn)城市和一些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭不減。10月4日晚，深圳出臺(tái)樓市調(diào)控政策八項(xiàng)措施。此前9月30日至今，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、廣州等多地紛紛出臺(tái)調(diào)控措施。

　　多城密集出臺(tái)樓市調(diào)控措施，向市場(chǎng)釋放明確信號(hào)：高燒的樓市需要降溫，謹(jǐn)防樓市的虛火影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　眾多業(yè)內(nèi)人士分析，幾個(gè)城市調(diào)控措施的出臺(tái)，有望讓高燒的一二線(xiàn)城市樓市降溫，同時(shí)，今年以來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的其他城市也有可能繼續(xù)推出調(diào)控措施。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這次調(diào)控中比較嚴(yán)格且有代表性的是北京和合肥。北京將購(gòu)買(mǎi)首套和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%；而購(gòu)買(mǎi)首套非普通住宅的首付款比例調(diào)至40%，購(gòu)買(mǎi)二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。此外，北京市還調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%，并強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式。北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志分析，這次北京政策的調(diào)整，體現(xiàn)了國(guó)家要求的分類(lèi)調(diào)控，以及優(yōu)先滿(mǎn)足剛性、自住性需求的原則。

　　合肥的調(diào)控重點(diǎn)是推出“限購(gòu)”措施，暫停向擁有2套及以上的本市居民出售新建商品房，暫停向擁有1套及以上住房或無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市區(qū)戶(hù)籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。此外，調(diào)整了首付款比例，擁有1套且貸款未結(jié)清購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例調(diào)至50%。暫停2套以上和外地居民1套以上商業(yè)住房貸款。

　　總體而言，多個(gè)城市新近出臺(tái)的調(diào)控措施包括：限購(gòu)；提高首套房、二套房首付比例；二套房差別化信貸政策；加大土地供應(yīng)；引導(dǎo)土地出讓合理競(jìng)價(jià)；完善商品房預(yù)售管理；加強(qiáng)金融監(jiān)管力度等。

　　抑制投資投機(jī)性需求

　　對(duì)于多個(gè)城市出臺(tái)的調(diào)控措施，應(yīng)該首先明確此輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因。財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，仔細(xì)研究今年房?jī)r(jià)上漲的特點(diǎn)，和以往不同，主要是基于三個(gè)推動(dòng)力：一是“去庫(kù)存”的背景下，使得過(guò)去兩年下滑周期下抑制的需求開(kāi)始釋放，一線(xiàn)城市率先回暖；二是投資需求逐漸主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為下半年一線(xiàn)城市出現(xiàn)恐慌性購(gòu)買(mǎi)的主要原因；三是在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的情況下，熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)明顯不夠，導(dǎo)致土地市場(chǎng)“地王”頻出，房企高杠桿拿地將恐慌傳導(dǎo)到住房市場(chǎng)。

　　應(yīng)該說(shuō)，到了今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資和投機(jī)需求占了很大比重，相當(dāng)數(shù)量的炒房資金在熱點(diǎn)城市游弋，土地市場(chǎng)高燒不退。

　　因此，出臺(tái)調(diào)控措施的城市都劍指投資投機(jī)性需求。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)，縱觀(guān)這些城市的調(diào)控措施，一方面強(qiáng)調(diào)保護(hù)自住需求，通過(guò)限購(gòu)限貸等措施，同時(shí)重點(diǎn)打擊投機(jī)需求，抑制投資需求。

　　一些市場(chǎng)人士認(rèn)為，通過(guò)提高購(gòu)房首付比例，特別是提高二套房首付比例，有助于降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　劉洪玉說(shuō)，此輪調(diào)控不同城市的措施側(cè)重點(diǎn)不同，政策力度上也有差異，體現(xiàn)了因地制宜、因城施策原則。他表示，一系列措施對(duì)穩(wěn)定熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)、穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，會(huì)發(fā)揮積極作用。

　　由于房?jī)r(jià)出現(xiàn)了過(guò)快上漲的勢(shì)頭，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)也頻繁出現(xiàn)炒買(mǎi)炒賣(mài)，哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，為房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在10月2日和3日分別要求濟(jì)南市嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)銷(xiāo)售行為以及公布一批各地查處的違規(guī)失信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單。對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)秩序，凈化市場(chǎng)環(huán)境從而穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格也有重要意義。

　　考驗(yàn)調(diào)控智慧和效果

　　房?jī)r(jià)的變動(dòng)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，特別是很多時(shí)候與信貸環(huán)境變化的關(guān)系更加密切。同時(shí)，樓市還關(guān)系到廣大群眾是否能夠?qū)崿F(xiàn)住有所居，是否能解決好廣大群眾的住房問(wèn)題。因此，在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的時(shí)候，政府十分有必要進(jìn)行調(diào)控。

　　面對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，很多地方既要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)，又要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。毫不諱言，地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)仍然沒(méi)有完全擺脫，而地方政府對(duì)樓市調(diào)控又負(fù)主體責(zé)任。此時(shí)，地方政府在面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的狀況時(shí)是否出手調(diào)控，何時(shí)出手調(diào)控，調(diào)控的力度如何把握，都成為考驗(yàn)地方政府治理思路和智慧的重要指標(biāo)。

　　從當(dāng)前的市場(chǎng)情況看，多城出臺(tái)調(diào)控措施十分必要。然而，調(diào)控的效果還有待時(shí)間去檢驗(yàn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，今年年初在去庫(kù)存的背景下，國(guó)家出臺(tái)了一些較為寬松的信貸政策，這在當(dāng)時(shí)高庫(kù)存的背景下是適當(dāng)?shù)�，也化解了很多�?kù)存。但現(xiàn)在供求關(guān)系發(fā)生了變化，尤其是一些一二線(xiàn)城市出現(xiàn)了炒房現(xiàn)象，杠桿在不斷加大，政策肯定要調(diào)整，各地要針對(duì)高杠桿和高庫(kù)存這兩類(lèi)不同的城市采取分類(lèi)指導(dǎo)政策。

　　還有不少人士建議將調(diào)控政策細(xì)化，分城施策，甚至一城一策，使得調(diào)控更加精細(xì)�！霸谑袌�(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策同樣趨于分化�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

　　因此，一些城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭比較明顯之時(shí)，應(yīng)該采取措施果斷抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)。而除了一線(xiàn)城市和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市之外，還有相當(dāng)數(shù)量的三四線(xiàn)城市仍然處于漫長(zhǎng)的去庫(kù)存過(guò)程中。應(yīng)該繼續(xù)鼓勵(lì)這些城市有針對(duì)性地出臺(tái)針對(duì)自住改善性需求的優(yōu)惠措施，將去庫(kù)存進(jìn)一步推進(jìn)。同時(shí)，在去庫(kù)存過(guò)程中，也要避免“矯枉過(guò)正”，讓市場(chǎng)從過(guò)冷到過(guò)熱。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）