“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”意味著什么？

　　【俠客島|經(jīng)濟Ke】“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”意味著什么？

　　4月25日，自然資源部部長王廣華宣布，中國已全面實現(xiàn)“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”。這意味著，無論是城市房屋、農(nóng)村宅基地還是不動產(chǎn)、自然資源，覆蓋所有國土空間、涵蓋所有不動產(chǎn)物權(quán)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

　　這是一條重磅消息。有人認為，搞不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，是為開征房地產(chǎn)稅鋪路；還有人說，這是為了反腐。那么，事實究竟如何？

　　一

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這件事已經(jīng)推了10年。

　　2013年3月，黨中央、國務(wù)院決定，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)，整合分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)，實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

　　具體登記什么？包括：不動產(chǎn)的自然狀況，比如土地坐落、面積、用途等；不動產(chǎn)權(quán)屬狀況，比如權(quán)利人是誰，權(quán)利類型是建設(shè)用地使用權(quán)還是房屋所有權(quán)等；不動產(chǎn)權(quán)利的限制事項等，比如抵押、查封、異議登記等。

　　在許多人印象中，“不動產(chǎn)”意味著城市房屋、農(nóng)村宅基地等建筑物及其產(chǎn)權(quán)。但其實，“不動產(chǎn)登記”的內(nèi)涵更寬泛。

　　按照物權(quán)法定原則，目前主要對10類不動產(chǎn)權(quán)利進行登記：(一)集體土地所有權(quán)；(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；(三)森林、林木所有權(quán)；(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)；(五)建設(shè)用地使用權(quán)；(六)宅基地使用權(quán)；(七)海域使用權(quán)；(八)地役權(quán)；(九)抵押權(quán)；(十)居住權(quán)；以及法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

　　因此，全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，被稱為“讓山山水水也有了‘戶口本’”。

　　需要注意的是，不動產(chǎn)登記依當(dāng)事人申請啟動，作為行政行為，依法登記是基本原則，違法用地和建筑不能登記，不能通過登記將其合法化。

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義何在？

　　自然資源部自然資源確權(quán)登記局局長田文彪表示，一方面，產(chǎn)權(quán)制度是社會主義市場經(jīng)濟的基石，不動產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)保護的重要制度，是自然資源管理不可或缺的重要基礎(chǔ)性工作；另一方面，土地、房屋等不動產(chǎn)是企業(yè)和群眾最普遍、價值最高的財產(chǎn)，通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記明晰產(chǎn)權(quán)、定分止?fàn)�，依法對重大財產(chǎn)權(quán)進行統(tǒng)一、嚴格的保護，可以避免不同類型權(quán)利交叉重疊，防止企業(yè)、群眾權(quán)益受損。

　　二

　　一項工作需要10年完成，難度可想而知。

　　新中國成立后，各類不動產(chǎn)登記的職責(zé)，曾長期分散在國土、住房、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等多個部門。2014年，時任國土資源部不動產(chǎn)登記局負責(zé)人表示，以前分散登記，由于各部門登記方法、技術(shù)規(guī)程不一致，很容易導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利的重登、漏登，產(chǎn)生不動產(chǎn)權(quán)利糾紛問題，比如農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地以及林牧用地之間的權(quán)屬界線不清，權(quán)利歸屬不明確，引發(fā)矛盾和糾紛。

　　推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，既難在條塊分割的分散登記體制，也難在眾多歷史遺留問題，更難在多方利益主體之間的調(diào)和博弈。比如一些人沒有及時辦理登記就進行交易流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)屬存在糾紛；有人“東拼西湊，終于在縣城買上一套房”，誰料施工單位驗收手續(xù)不全，房本辦不下來。再如，在集體林權(quán)制度改革時，將林地承包經(jīng)營權(quán)細化為林地所有權(quán)、林地使用權(quán)，存在確權(quán)登記歷史遺留問題等。

　　可見，解決這些問題有多難。不少省份打出了“絕不能把歷史遺留問題再留給歷史”的口號，全力推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實施。

　　具體到個人層面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一度面臨兩大阻力：首先，國人秉持“財不外露”觀念，怕泄露個人隱私，對統(tǒng)一登記配合度低；其次，部分既得利益群體名下房產(chǎn)多，進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)直接牽動其利益。“不動產(chǎn)登記不存在技術(shù)問題，最關(guān)鍵的是頂層設(shè)計。目前看，政府相關(guān)部門在加快推進政策落地�！睆埓髠フf。

　　自然資源部數(shù)據(jù)顯示，目前全國約有3000個大廳、4萬個窗口、10萬人的登記隊伍，每天為40萬群眾和企業(yè)提供各類登記服務(wù)，10年來累計頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書7.9億多本、不動產(chǎn)登記證明3.6億多份，電子證書證明3.3億多本。隨著近年“四統(tǒng)一”改革推進，各級自然資源主管部門共解決了1100多萬套房屋辦證問題，惠及2600多萬群眾。

　　據(jù)悉，目前國家、省、市、縣四級聯(lián)通的不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)信息平臺平穩(wěn)運行，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫實時更新，已包含超過15億條不動產(chǎn)登記信息。分析認為，全國不動產(chǎn)信息實現(xiàn)互通，不僅為及時準確掌握物權(quán)情況提供了重要抓手，更對加快構(gòu)建完整內(nèi)需體系、系統(tǒng)推進全國統(tǒng)一大市場建設(shè)有重要意義。

　　三

　　聊完不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是什么、為什么，再展望一下未來。網(wǎng)友們關(guān)心，這是為開征房地產(chǎn)稅鋪路嗎？名下房子一查就知，能助攻反腐嗎？

　　中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系主任朱道林認為，不應(yīng)簡單將不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與不動產(chǎn)征稅聯(lián)系到一起，與反腐也沒有直接關(guān)系，“至少不是直接目的”。

　　“沒有不動產(chǎn)登記，就無法明晰不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，就無法合法占有、使用、收益，無法充分發(fā)揮不動產(chǎn)的經(jīng)濟價值，就沒有社會主義市場經(jīng)濟制度的建立和完善，就沒有社會主義市場經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展。”分析人士指出。

　　北京大學(xué)法學(xué)院教授樓建波稱，社會上一度認為實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是為了開征房地產(chǎn)稅，這是誤解。登記本身是為保障不動產(chǎn)交易安全、保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。至于稅收征管，跟物權(quán)保護是不同的制度安排，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不是為了征收房地產(chǎn)稅，但實施登記，可以輔助支撐稅收征管。

　　啥意思呢？在分散登記模式下，稅務(wù)機關(guān)需要分別從房屋登記機構(gòu)和土地登記機構(gòu)那里獲取房屋及土地登記信息，匯總后作為課稅依據(jù)；實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，稅務(wù)機關(guān)就能直接從不動產(chǎn)登記機構(gòu)獲取全部信息。理論上講，征稅更方便了，但房地產(chǎn)稅是否征收、何時征收、征收多少，應(yīng)由法律規(guī)定。

　　華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長賈康說，就國際經(jīng)驗而言，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與信息登記是任何國家都要實施的，我國也早有明確時間表。單就房產(chǎn)稅來說，2021年，財政部就提出要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。不動產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅征收，目前看雖有邏輯上的呼應(yīng)，但具體方案落地還有待官方公布。

　　從現(xiàn)階段看，盡管房地產(chǎn)稅尚未落地，但全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，可使國家更精確識別剛需和改善需求，也利于更精準執(zhí)行“房住不炒”。

　　本欄目由俠客島與《中國經(jīng)濟周刊》聯(lián)合出品