房地產(chǎn)走向2.0時(shí)代：拍地蓋樓難以為繼 租賃被看好

　　今年3到4月,全國各地密集出臺了一系列樓市調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,全國40余個(gè)城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策,涉及信貸、購房資質(zhì)、土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等多個(gè)方面。

　　2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào):房子是用來住的、不是用來炒的,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

　　調(diào)控之勢雷霆萬鈞,房地產(chǎn)企業(yè)將如何應(yīng)對?會否影響其發(fā)展模式?紛紛宣稱戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的房企,新方向都有哪些?

　　熱點(diǎn)城市占半壁江山

　　在本輪"調(diào)控潮"中,土地供應(yīng)側(cè)的差異化供地策略被認(rèn)為是放出了"大招"。4月6日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,要求各地土地供應(yīng)節(jié)奏與去庫存狀況掛鉤。供給側(cè)與需求端"雙管齊下",可以看出政策制定層面對遏制房價(jià)上漲的決心。

　　4月17日,全國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測組發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,截至3月31日,第一季度全國105個(gè)主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積3.69萬公頃,供應(yīng)量環(huán)比減少50.45%,同比下降4.22%。不過,從各類城市情況來看,住宅用地供應(yīng)量一二線城市同比增加明顯,一線城市增幅超過50%,三線城市微幅下降。

　　從20個(gè)熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)來看,住宅用地供應(yīng)同比也出現(xiàn)大幅上漲,漲幅超過30%�？傮w而言,住宅用地供應(yīng)數(shù)量與結(jié)構(gòu)變化符合分類調(diào)控的指導(dǎo)思想。環(huán)比方面,各類用地供應(yīng)均出現(xiàn)環(huán)比下降,符合土地供應(yīng)的時(shí)序特征。

　　這會否影響房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整拿地策略?

　　新城控股副總裁歐陽捷向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹,龍頭房企還在快速擴(kuò)張。"現(xiàn)在房企的拿地策略,還是偏向于兩個(gè)方面。一個(gè)方面是偏向于一二線城市,畢竟一二線城市是市場的主力。"歐陽捷表示,按照中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù),東部11個(gè)省份總銷售額達(dá)到72331億元,其中25個(gè)銷售額超過400億元的城市合計(jì)銷售額就達(dá)到38145億元,占比高達(dá)53%,也就是說,只要布局這25個(gè)城市就可獲得東部地區(qū)的半壁江山。

　　" 全國有42個(gè)商品住宅銷售額超過400億元的城市,東部地區(qū)以一二線城市為主,中西部地區(qū)以省會城市為主,都是人口黑洞。" 歐陽捷表示,這些城市吸引了大量的人口和需求,占據(jù)全國市場份額的56.1%。"這42個(gè)城市就占據(jù)了市場份額的一半多,其他城市還要去嗎?"他直言。

　　"快進(jìn)快出"時(shí)代不再

　　2016年房價(jià)漲幅再創(chuàng)新高,受益于此,許多房企的業(yè)績同比好轉(zhuǎn)。2016年1至9月,房價(jià)逐步"邁向頂峰",10月之后,在一二線城市出臺"限購限貸"政策、三四線城市加入調(diào)控行列的情況下,價(jià)格還是在高位運(yùn)行。有數(shù)據(jù)顯示,2016年1至11月份,全國商品房成交均價(jià)7546元/平方米,同比增長10.6%。

　　" 我的判斷是房地產(chǎn)越來越接近高峰位置,我不認(rèn)為后面還有太多機(jī)會去執(zhí)行財(cái)政的寬松政策。"4月23日,朗詩集團(tuán)董事長田明公開表示。在他看來,中國房地產(chǎn)正在從1.0時(shí)代過渡到2.0時(shí)代。

　　田明認(rèn)為,在房地產(chǎn)的1.0時(shí)代,開發(fā)商可以用很少的錢買一塊地,通過抵押貸款和預(yù)售獲取現(xiàn)金流,部分資金開發(fā)項(xiàng)目,部分資金再去做其他項(xiàng)目。"萬科就是通過幾百個(gè)這樣的模式造就了成功,拍地蓋樓,快進(jìn)快出。"他表示,這種模式已經(jīng)難以為繼,目前沿海發(fā)達(dá)地區(qū)拍地成本非常高,地產(chǎn)商必須要走向2.0時(shí)代,向金融化和專業(yè)分工轉(zhuǎn)型。

　　" 土地仍然是開發(fā)企業(yè)重要的生產(chǎn)資料,但是純粹依靠土地生長的模式到底了。"優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,對開發(fā)商來說,土地和資產(chǎn)的重要性將會日漸均衡,開發(fā)商也將慢慢轉(zhuǎn)型從開發(fā)轉(zhuǎn)為持有資產(chǎn),再從持有資產(chǎn)轉(zhuǎn)為運(yùn)營資產(chǎn)。在他看來,未來兩年房地產(chǎn)企業(yè)集中度將進(jìn)一步增加,開發(fā)商數(shù)量減少,但不會告別土地開發(fā)模式。

　　" 土地是財(cái)富之母。開發(fā)商需要土地,但大家瘋狂搶地、政府拼命經(jīng)營土地的時(shí)代過去了。"田明對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,一旦物業(yè)稅、房產(chǎn)稅開征后,持有大量物業(yè)和土地的成本非常高。他舉例稱,美國許多森林是由私人捐給政府,這背后除了高尚的情操外,還有繳不起稅的因素。

　　毛大慶亦表示,對住宅土地使用權(quán)到期問題的處置是重大改革,未來持有房屋的成本可能增高,"有房子但可能繳不起稅,到時(shí)候捐都來不及。"