車位價格能降下來嗎？為何北京車位這么貴？

　　“小區(qū)的車位越來越貴，價格甚至超過了我買的車”、“我聽早年買房的朋友說，2000年左右北京的車位不值錢，也就幾萬元一個，肯定是開發(fā)商把價格抬高了”、“有些別墅都買房送車位，看來車位成本根本就沒那么高”……面對動輒幾十萬甚至上百萬的車位，越來越多的人感到不安。同時，“買車位和租車位哪一個更劃算”的討論也在大多數(shù)新入住小區(qū)業(yè)主群展開。隨之而來的則是網(wǎng)上各種如何降低車位成本的技術(shù)帖以及攻略。

　　一個不過2.5至3米寬、5米至6米長使用面積、綜合攤下來實際使用面積在35平方米左右、長在陰暗地下室的毛坯彈丸之地，憑什么要賣幾十萬甚至更貴？業(yè)主們的目的只有一個：希望車位價格能降下來�！稄V廈時代》記者通過多方采訪，發(fā)現(xiàn)——

　　為什么有人認為車位能降價？

　　之所以人們認為車位能降得下來，總結(jié)起來大概三大理由。

　　首先，車位曾經(jīng)很便宜。

　　魏先生2002年購買了亞運村一知名樓盤，并于當年就購買了產(chǎn)權(quán)車位，價格是6萬元。而到了2017年，魏先生由于家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，將亞運村房子賣掉，其中，車位價格含在房價中賣給了別人。由于他的二手房總價較高，因此無論中介還是他自己，都沒有把車位問題放在心上，轉(zhuǎn)而購買了位于北五環(huán)外2014年新開發(fā)并銷售的某樓盤。

　　等購買新房車位時他才發(fā)現(xiàn)，十幾年間，車位價格已經(jīng)高到他難以接受。35萬一個！而這個新房的價格并沒有他賣掉的二手房貴。車位價格卻相差幾近6倍。

　　“我并沒有為我的車位沒有加價賣感到后悔，因為我買的時候很便宜，房價賣得很高，只是我覺得車位已經(jīng)超出了合理的范疇，沒有任何道理可言。因為十幾年間房價雖然漲了很多，但都是因為土地成本大幅度增加，而建安成本并沒有漲的太多，所以車庫的價格暴漲沒有道理�！蔽合壬�說。

　　其次，車位的造價成本很透明，遠遠沒有銷售價格高。

　　曾經(jīng)在物業(yè)管理公司做高管的張先生告訴北京青年報記者，其實車位成本是可以控制的，而且造價成本透明，遠沒有銷售價格高。目前，車庫的主要結(jié)構(gòu)形式有現(xiàn)澆井字梁、疊合梁、密肋梁、空心樓蓋、蜂巢芯、模殼、整體現(xiàn)澆裝配式結(jié)構(gòu)。從種類上完全可以區(qū)分，并沒有太多個性化的變化。

　　而地下車庫配套車位數(shù)量也是透明的，北京要求一戶一個車位，一個10萬平方米的小區(qū)，北京市地下車庫要求1300個車位，一些高檔小區(qū)配比會更高一些，很多已經(jīng)達到1：2。

　　一般高層建筑把剪力墻下到最底層，建設車庫的成本相對較高，且規(guī)劃布置不適合做車庫使用，一般把車庫建在兩棟樓之間，單獨建設，這樣可降低成本。這種方式已經(jīng)廣泛被掌握。

　　按規(guī)范規(guī)定，每增加1平方米獨立車庫，需增加0.3平方米人防工程。所以，獨立車庫如何占用更小的面積更為重要，車庫面積小了，人防面積相應就小，造價就降低了。

　　以上種種都能證明，車位的成本是透明的，理論上完全可以把價格降下來。

　　第三，很多別墅都是買房送車位，證明車位本身價值沒有那么高。

　　近十年，第一代實力階層從別墅生活回歸城里。跟前文提到的魏先生感觸差不多，雖然“不差錢”，但車位價格的確讓他們難以想象。

　　北京某知名廣告公司創(chuàng)始人徐先生告訴北青報記者，幾年前，他買順義某高端聯(lián)排別墅，價格一千萬出頭，但車位卻是贈送的，而且是兩個車位。而新買的北三環(huán)二手房，車位一個要價竟然要60萬。

　　“我現(xiàn)在的別墅售價起碼3000萬起，遠比我買的城里這套二手房貴，但車位卻天差地別，我有三輛車，光車位就將近要200萬，合理嗎？因為我知道我買別墅時是買房贈車位，遠沒有想到車位會這么值錢�！毙煜壬鸁o奈地說。

　　通過對三位具有代表性業(yè)主的采訪，大概歸納出三種對于車位價格應該降低的理由。帶著他們的疑問，北青報記者開始了尋找答案之旅。

　　為什么北京車位這么貴？

　　其實就是回答上文提出的三個問題。

　　關(guān)于車位不值錢說。

　　原亞運村某物業(yè)管理公司負責人聶先生在北青報記者采訪時表示，在2000年左右，北京的車位的確不值錢，甚至是連雞肋都不算，完全可以視作是開發(fā)商的負擔。

　　聶說，住宅中戶數(shù)和車位1:1比值的要求也是近些年才實施的。其實在實際建成的小區(qū)中，真能做到1：1的也不多。但當時誰都沒有想到車輛的增加超出想象，現(xiàn)在大多數(shù)新建小區(qū)1:1.5都不夠了。

　　“我們那時候是虧本賣車位”，聶語出驚人。他說，以前不是開發(fā)商要做地下車位的，而是有關(guān)部門要求的。當時開發(fā)商只要到手一塊地，都有一系列規(guī)劃指標，其中有一個叫做“車位配比”，還有一個有關(guān)教育的叫“千人指標”。但那時有車的人不像現(xiàn)在多，1:0.8的配比都空出大量車位。道路兩側(cè)的空地也不像現(xiàn)在管理的這么嚴，隨便停靠。大量車位賣不出去，也租不出去，因此，開發(fā)商后來就通過各種手段減少地下車庫建設，能少建就少建，完全要靠上面的房子往回背成本，所以直到今天，還有很多早期買房人仍然認為地下車位是不值錢的。

　　關(guān)于成本透明說。

　　聶先生說，所謂的成本透明只是工程造價、數(shù)量等等方面，很多其他成本促成了車位的價格高企。

　　一般來說，車庫的建安成本是比地上建筑部分要貴的，簡單來說，普通地下空間的狹義建安成本約為3000元/平方米，直接乘以車位平均面積35平方米的話，就是約10萬元/車位。

　　這么說，一個車位是十萬的成本嗎？不，僅僅是個開始。

　　接下來首先是一筆“人防費”，由人防辦收取。由于規(guī)定和標準不一，大約增加地下室單方成本每平方米幾百元不等。人防區(qū)劃出來的車位是只能出租（常常是長租），無法銷售產(chǎn)權(quán)的。

　　其次是消防設施、通風設備、防霉防水、排污、照明、環(huán)氧地坪（耐磨地坪）等等費用要花， 攤到地下室單方成本也是幾百元不等。

　　第三是其他管理部門的一些費用。比如市政公用基礎(chǔ)設施配套費等等。

　　以上費用加在一起，一個車位成本已經(jīng)差不多15萬，這些屬于直接成本。

　　這也不是結(jié)束。輪到開發(fā)商出場了。

　　開發(fā)商要做項目，還要發(fā)生銷售費用、貸款利息、行政開支和各項稅金以及項目從立項到銷售等時間成本，最后也要分攤進入每一平方米可出售車位中。如此一來，基本開發(fā)商對于車位的“出廠價”基本可以鎖定在20萬元。

　　但是，開發(fā)商會成本價賣給你嗎？

　　買房送車位說。

　　關(guān)于前文提到的徐先生，稱他的車位是買別墅時送的，記者通過各種渠道，找到了他在六年前所購買別墅的銷售經(jīng)理艾女士。

　　艾女士回憶起當時的情況�！拔覀兤髽I(yè)進京那年，正好是房地產(chǎn)市場比較慘淡的一年，由于我們是南派開發(fā)商，將現(xiàn)金流與周轉(zhuǎn)率看得很重，尤其還是個規(guī)模在百萬平方米量級的別墅大盤，因此，項目前期就決定低價開盤。買別墅送車庫正是當時的一大賣點”。

　　據(jù)艾女士介紹，當時一是因為市場原因，其二也有手續(xù)等方面問題，所以開發(fā)商怕麻煩，索性將地庫贈與業(yè)主。手續(xù)問題出在地下層由于使用權(quán)是50年，而房子產(chǎn)權(quán)是70年，不能出現(xiàn)在一個房本上。“我們當時犯難了，買一套房要兩個產(chǎn)權(quán)證，對于我們一個追求快速回款的企業(yè)來說太耽誤時間了，因此，高層決定車庫直接贈與，產(chǎn)權(quán)證讓業(yè)主自己去辦”……

　　有關(guān)人士指出，所謂“車庫成本已經(jīng)分攤在房價里面了，車庫是零成本，開發(fā)商賣車庫是無本萬利”，其實這個無本萬利根本不是憑空多出來的，只不過是從商品房的利潤中“偷”來的罷了。將車庫成本分攤至商品房成本，相當于降低了商品房的利潤。

　　為什么車位貴仍然買的多租的少？

　　相信在很多業(yè)主微信群里都有“買車位還是租車位”的討論，基本六四開。其實，這個問題取決于小區(qū)車位供求關(guān)系和個人資金預算狀況兩個核心因素。說白了，你的小區(qū)在核心區(qū)，車位嚴重緊缺，租都租不到，那肯定得買了；如果資金緊張，再想買也得緩一緩，那就先租一個。

　　但為什么凡是經(jīng)濟條件允許的情況下，大多數(shù)業(yè)主還是選擇買車位，因為大家心里都有一本再明確不過的賬。

　　假設某小區(qū)車位價格30萬元，物業(yè)收取的管理費為100元/月，產(chǎn)權(quán)70年，車位租賃費用600元/月。如果購買的話，購買車位支出為：車位費用3 0萬元+需要繳納契稅3 0萬元*3%+70年管理費70年*12個月*100元=36.9萬元。租用車位的支出為：600元*12個月*70年=50.4萬元。再加上未來70年車位價格和租金的上漲，那么在可以購買車位產(chǎn)權(quán)的情況下，買車位比租車位要劃算許多。

　　基本的賬能算明白，那就看看購買車位的幾大好處（無需贅言愛車停放的必須性，只講保有與投資價值）。

　　首先看看大環(huán)境。截至2016年6月底，北京汽車保有量居全國之首，達544萬輛。合法車位只有300多萬個，而每年大概新增15萬輛。看看多少曾經(jīng)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)被無處安放的車輛變成了雜亂無章的停車場，你就意識到家里有車位的重要性。

　　其次，有車位的房子好賣。除了前文開頭提到的魏先生沒有將車位折算成真金白銀賣給買家之外，相信絕大多數(shù)二手房賣家都將車位溢價后賣給接盤者。

　　舉兩個例子。順義萬科四季花城2010年第三期建好時，車位20萬，到了2015年，車位已經(jīng)漲到了50萬；而位于東二環(huán)、東三環(huán)之間的“商務中心區(qū)”核心區(qū)的朝陽新城國際，最早的時候，一手業(yè)主買車位的價格在20萬至25萬之間，現(xiàn)在50年的產(chǎn)權(quán)車位大多在30萬至35萬元，三四期50年產(chǎn)權(quán)車位達到了45萬元，月租也在1100至1200元。

　　第三，有車一族的心理預期被“一車一位”等不確定因素左右。早在2013年7月，政協(xié)北京市第十二屆委員會常務委員會第三次會議上提出，力爭5至10年內(nèi)實現(xiàn)中心城小汽車零增長甚至負增長，研究制定政策，征收小客車首次注冊費，以及逐步實現(xiàn)“停車入位”，將合法停車位作為購買小汽車的基本前提，提高小汽車保有門檻。這個預期的確對車位的需求帶來很大促進。

　　第四，從資產(chǎn)保值角度來說，車位是穩(wěn)賺不賠的。其實很多人車位寧可空著也不愿意出租，所以拿“車位投資”說事顯得名不副實。據(jù)了解，目前大多數(shù)人買車位，都是為了自用，用來投資的比例相對較少。一方面因為車位的出租不是那么容易，另一方面車位的轉(zhuǎn)讓手續(xù)也頗為繁雜�？梢哉f，投資車位，最重要的不是租金的多少，而是該地段的好壞以及該小區(qū)的車位緊缺程度，地段越好、車位配比越小，車位價格及租金未來的升值空間就會越大。

　　車位或成開發(fā)商搖錢樹 基本堵死降價路

　　由于有關(guān)部門整治房價過快上漲的決心之大、動作之重，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了有史以來最為嚴厲的調(diào)控措施。很快，無論是房價，還是交易量，都在短時期內(nèi)得以降溫。

　　目前，有關(guān)部門通過限價，使很多原本準備高價出售的房源控制在合理的價格空間之內(nèi)。但不少開發(fā)商一方面為了規(guī)避政策風險，一方面又難以接受限價帶來的利潤損失，因此，想盡各種方法，既能把房子多賣錢，又能躲開政策紅線。捆綁裝修與捆綁車位，成為他們重點“鉆研”的方式，這就是不少新小區(qū)不允許車位租賃而只許銷售的主要原因。

　　在全國很多地方，都發(fā)生過房產(chǎn)銷售捆綁車庫的案例。比如，一套500萬的房子，沒有限購前首套首付30%，買房人只需拿出150萬，這時候開發(fā)商兜售車位，私下里銷售員會對買房人說只有買了車位才可以買到房產(chǎn)。他們會游說買房人把車位和房產(chǎn)捆綁在一起貸款，“500萬的房子變成550萬，首付只需要165萬”，急于買房的人一來怕買不到房子，二來一琢磨車位反正是剛需，貴就貴點兒吧，往往也就“民不舉官不究”了。

　　在此次嚴格的調(diào)控政策打擊下，很多捆綁銷售都會被禁止，但開發(fā)商總有各種各樣的應對手段等著買房人，車位，這個還沒有被重視起來的彈丸之地，很可能成為開發(fā)商最后的搖錢樹。

　　北京小區(qū)車位降價，幾乎沒有可能。