房企業(yè)績爆發(fā)式增長 四季度樓市“量價配合”可期 

　　隨著竣工量上升，房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)入業(yè)績收獲期，陸續(xù)公布三季報的房地產(chǎn)上市公司業(yè)績呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。50余家A股地產(chǎn)公司中，有近半數(shù)企業(yè)第三季度凈利潤增幅超過100%。受益于今年以來全國樓市“量價齊升”，房企后續(xù)結(jié)算資源十分充裕。前三季度，A股地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)的預(yù)收賬款是同期營業(yè)收入的近1.4倍，這意味著，上市房企2010年的業(yè)績已基本鎖定。

　　“金九銀十”，樓市銷量經(jīng)過短期調(diào)整后再度放量。業(yè)內(nèi)專家指出，四季度，國內(nèi)資金面將延續(xù)寬松，隨著新房開工率的趨勢性復(fù)蘇，市場供應(yīng)將逐步提升。未來半年內(nèi)，國內(nèi)樓市有望再度上演“量價配合”，房企業(yè)績也將保持快速增長。

　　盈利大幅提升

　　截至10月27日，按申萬行業(yè)分類的A股地產(chǎn)公司已有51家公布了2009年三季報，其中包括“萬保招金”等一線地產(chǎn)商。WIND數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，51家地產(chǎn)公司合計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入906.21億元，同比增長30.8%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤173.44億元，同比增長26.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤119.77億元，同比增長27.7%。

　　51家公司中有29家前三季度凈利潤實(shí)現(xiàn)增長，其中，14家公司增幅超過50%。其中，第三季度房企業(yè)績呈爆發(fā)式增長，據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計，51家地產(chǎn)公司第三季度合計實(shí)現(xiàn)凈利潤39.97億元，同比增長82%。有24家公司第三季度凈利潤增幅超過100%，占比達(dá)47%。

　　經(jīng)過重組的萬方地產(chǎn)(000638)三季度凈利潤同比增長56.6倍。另外，中天城投(000540)、陽光城(000671)、南京高科(600064)等公司三季度的凈利潤增幅超過10倍。萬科(000002)、保利地產(chǎn)(600048)、招商地產(chǎn)(000024)和金地集團(tuán)(600383)三季度凈利潤增幅分別達(dá)101%、67%、179%和338%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房企三季度業(yè)績大幅增長，一是受房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算制度的影響，去年11月以來樓市銷售逐季放量對房企業(yè)績的推動力從今年三季度開始顯現(xiàn)；二是去年受金融危機(jī)影響，銷售低迷，同比基數(shù)也相對較低。另外，從環(huán)比數(shù)據(jù)看，公布三季報的房企中，半數(shù)以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)增長，這表明房地產(chǎn)業(yè)增長趨勢已十分明顯。

　　前三季度，全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%，其中，商品住宅銷售增長46.4%；商品房銷售額27532億元，同比增長73.4%，其中，商品住宅銷售額增長78.2%，增速比1-8月份加快。

　　樓市熱銷直接帶動房企預(yù)收賬款的增加。據(jù)中國證券報記者的統(tǒng)計，已公布三季報的房企共實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款1251.8億元，同比增長62.5%，較年初增長113.3%。扣除不可比因素后，51家房企前三季度平均期間費(fèi)用率明顯降低。以萬科為例，公司1-9月管理費(fèi)用同比降低11.6%，銷售費(fèi)用同比降低17.6%，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計占營業(yè)收入的比例同比降低35%。

　　“量價配合”或上演

　　目前，業(yè)內(nèi)普遍擔(dān)憂：房價高企后，樓市可能步入調(diào)整期，而且，今年市場大幅回暖很可能透支未來兩年的業(yè)績，明年下半年開始多數(shù)房企可能陷入負(fù)增長。金九銀十，全國樓市經(jīng)歷短期調(diào)整，“十一”黃金周后，主要城市商品房銷售再度放量。不過，市場人士預(yù)計，四季度后，房企延續(xù)高速增長還需要“量價配合”。

　　萬科總裁郁亮認(rèn)為，今年以來樓市回暖導(dǎo)致可售存量迅速消化，短期內(nèi)的新增供應(yīng)跟不上銷售，到三季度市場可售資源降至近年來低點(diǎn)，制約成交量的擴(kuò)大，并導(dǎo)致房價快速上升。他同時指出，“9月份開始，多數(shù)城市的批售面積較7、8月份已出現(xiàn)上升，反映出新房供應(yīng)緊張的局面正逐步改善。新房逐步入市，有助于四季度房價趨于穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)較為理想的交易量。”

　　四季度，新開工趨勢性上升，帶動樓盤入市量增加。國慶節(jié)后，全國樓市整體成交量恢復(fù)上漲。長城證券監(jiān)測的20個大中城市節(jié)后兩周的成交量大幅增長。其中，10大重點(diǎn)城市單周整體銷量環(huán)比上漲87.9%，創(chuàng)近3年歷史新高，較5月最高紀(jì)錄上漲2.8%。一線城市單周銷量環(huán)比上漲52.5%，二線城市銷量環(huán)比上漲117.4%。

　　房價整體趨穩(wěn)。國慶節(jié)后，北京、深圳、重慶房價漲幅超過10%，杭州、天津、武漢、蘇州等城市略有下調(diào)。20個重點(diǎn)大中城市房價整體上升4.75%，其中，一線城市整體均價上漲9.8%，二線城市均價上漲1.7%。

　　申銀萬國報告指出，經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇速度快于預(yù)期，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)之間的正循環(huán)作用正在加強(qiáng)，這有利于成交量的持續(xù)回升。國泰君安預(yù)計，新房推盤量將在10月中下旬和11月達(dá)到下半年高峰；10月、11月新房銷量將環(huán)比有所上升。同時，供應(yīng)上升后，開發(fā)商對繼續(xù)提價將保持謹(jǐn)慎。

　　政策定向微調(diào)

　　8月以來，相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策已發(fā)生變化，包括二套房貸政策的從嚴(yán)執(zhí)行、核查開發(fā)商的捂盤現(xiàn)象以及加大對閑置土地的處罰等。臨近年底，部分優(yōu)惠政策也即將到期。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，今后，政策可能定向微調(diào)，防止房價過快上漲。

　　從券商在各地的調(diào)研情況看，目前，商業(yè)銀行對二套房貸的整體執(zhí)行已非常嚴(yán)格。這主要是商業(yè)銀行在央行對于下半年信貸微調(diào)之下的自我調(diào)節(jié)。其中，四大國有銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)增長迅速，目前對繼續(xù)增加按揭貸款業(yè)務(wù)熱情已不高，更愿選擇“厚利少銷”。不過，這種調(diào)節(jié)預(yù)計在2010年上半年會有所放松。

　　國金證券認(rèn)為，目前地產(chǎn)調(diào)控政策并非是“一刀切”，銀監(jiān)會僅是再次重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，也即首付比例滿足40%的條件，對利率是否上調(diào)至1.1倍并沒有新的表態(tài)，未來出臺全國性從嚴(yán)政策的可能性不大。

　　報告認(rèn)為，信貸調(diào)控政策有可能會分步驟實(shí)施。對于首次置業(yè)和改善性需求還維持“7折利率優(yōu)惠”，而對于投資性需求則繼續(xù)在首付成數(shù)和貸款利率方面予以限制和收緊。

　　宏源證券報告也指出，房地產(chǎn)投資增速、商品房新開工面積及施工面積增速均保持持續(xù)回升態(tài)勢，政策暫時不會再出利好，但由于地產(chǎn)增長依然遠(yuǎn)低于2000年來的均值，因此，目前對房地產(chǎn)行業(yè)不具備“從嚴(yán)”的條件，在“控制房價”與“促進(jìn)增長”的權(quán)衡中，政策難以形成實(shí)質(zhì)性利空，更可能處于相對平靜期。(林喆 )

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