物業(yè)稅千呼萬喚難出 專家稱2010樓市仍高位運行

　　2009年，房地產(chǎn)被公眾定義為“漲價年”。因全球金融危機陷入低谷的中國樓市，在寬松的貨幣政策和一系列救市政策刺激下，經(jīng)歷短暫下跌后快速反彈，以一條長長的上揚曲線高位收尾。2010年，樓市走向關鍵取決于決策層是否決心擠壓房價泡沫，政策將改寫人們的預期。

　　2010：持續(xù)吹大的樓市泡沫如何收場

　　2009房地產(chǎn)超預期漲價

　　2009年，房地產(chǎn)被公眾定義為“漲價年”。因全球金融危機陷入低谷的中國樓市，在寬松的貨幣政策和一系列救市政策刺激下，經(jīng)歷短暫下跌后快速反彈，以一條長長的上揚曲線高位收尾，彰顯出調(diào)控政策主導下的超預期表現(xiàn)。

　　2008年，樓市中最受關注的住宅開發(fā)投資額、新開工面積和銷售面積、金額等各項指標已跌落到2006年水平。當時行業(yè)內(nèi)最樂觀的估計是2009年上半年房地產(chǎn)將觸底，下半年才有可能走出谷底。

　　然而，2008年，中央及各地方政府陸續(xù)出臺經(jīng)濟刺激計劃，針對房地產(chǎn)急速下滑降低契稅及房地產(chǎn)開發(fā)自有資金率、暫免印花稅和土地增值稅、營業(yè)稅優(yōu)惠、房貸利率優(yōu)惠等刺激性政策相繼出臺，尤其是2009年初即大量投向市場的超乎人們預計的新增人民幣貸款計劃，使開發(fā)商幾近斷裂的資金鏈條獲得充裕的資金。2009年一季度，中國的樓市在短暫下行后，即以“小陽春”為轉(zhuǎn)折迅速回暖，到三季度即恢復到歷史高點，并在第四季度呈現(xiàn)新房、二手房、土地市場全線瘋狂狀態(tài)。全國房價同比和環(huán)比漲幅持續(xù)10個月飆升。

　　2009年，房地產(chǎn)業(yè)獲得了從未有過的充裕資金及增幅。有數(shù)據(jù)顯示，1－11月，房地產(chǎn)本年資金來源48170億元，同比增長44．2％。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款1－11月為8994億元，房地產(chǎn)個人按揭貸款1－11月為7009億元，共計1．6萬億元，占放貸總量17．2％。除銀行信貸，股市融資、房地產(chǎn)信托去年異常踴躍。房地產(chǎn)在資本市場上的提速超過股市大盤，房地產(chǎn)上市公司增發(fā)股權融資規(guī)模已占股市增發(fā)融資總額的17％，今年三季度房地產(chǎn)信托融資規(guī)模高達540億，為信托資金各領域投資首位。同時，銀信合作項目很多資金也涌向房地產(chǎn)企業(yè)。

　　在貨幣投放量比預計幾乎翻番的情況下，2009年全年住宅銷售面積、銷售金額同比增幅高達50％以上，住宅開發(fā)投資額增速達15％。此三項指標均將超越曾居頂峰的2007年，創(chuàng)歷史新高。土地價格環(huán)比增幅也持續(xù)上升，爭搶“地王”，“面粉貴于面包”現(xiàn)象從一線城市蔓延，樓市泡沫迅速膨大。

　　樓市走向取決決策層政策

　　我國經(jīng)濟是政府主導的經(jīng)濟。對仍在吹大的房地產(chǎn)泡沫，2010年，關鍵取決于決策層是否決心擠壓房價泡沫，政策將改寫人們的預期。

　　2009年12月，國務院總理溫家寶主持召開的國務院常務會議上提出，“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭�！苯�半個多月來，中央政府連續(xù)出臺增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設的“國四條”、“營業(yè)稅征收2改5”，“拿地首付不低于50％”等政策，住房與城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、財政部等多部委也緊鑼密鼓地打出若干房地產(chǎn)調(diào)控組合拳。這些意在抑制投機性需求的調(diào)控政策開始加大了市場觀望情緒，據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，這些政策出臺兩周來，北京期房交易量下降明顯。但業(yè)內(nèi)人士普遍認為，目前出臺的調(diào)控政策，恐怕還難以抑制房價飆升的局面，人們對明年房地產(chǎn)走勢的判斷更多趨向高位運行。

　　控制金融杠桿是關鍵

　　盡管在國務院幾次會議中都沒有再提及房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，但今年全年開發(fā)投資額將達3．6萬億元，同比增幅近20％，占固定資產(chǎn)投資的比重達19％。在增量固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)貢獻超過三成，房地產(chǎn)的銷售接近6萬億。房地產(chǎn)對帶動內(nèi)需發(fā)揮了重要作用。

　　國務院發(fā)展研究中心市場研究所所長任興洲此前從宏觀層面分析，2009年經(jīng)濟的增長相當一部分是由政府主導的投資刺激帶動的，產(chǎn)業(yè)調(diào)整壓力很大，2010年我國宏觀政策變數(shù)增大，但存在“兩難”。目前經(jīng)濟增長的內(nèi)升動力還不足，另外投資的資金鏈不能斷，否則會出現(xiàn)“半拉子”工程。2010年放貸規(guī)模仍會保持適度的規(guī)模，流動性仍將加大。在此情況下，就必須考慮如何使這些新增的貸款進入實體經(jīng)濟，而非流入房地產(chǎn)市場的問題。既要防范金融風險，又要保持相當?shù)牧鲃有�；既要促進實體經(jīng)濟增長，又要防止產(chǎn)能過剩；既要縮減大規(guī)模投資，不能只依靠房地產(chǎn)的拉動，又要考慮經(jīng)濟對投資存在依賴性；既要對產(chǎn)能結(jié)構(gòu)調(diào)整，也要考慮其與就業(yè)間的矛盾。為此，明年房地產(chǎn)將是“夯實基礎”的一年。一方面還需房地產(chǎn)推動經(jīng)濟增長，一方面要防范泡沫風險。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，2010年還需要房地產(chǎn)繼續(xù)對經(jīng)濟的承接性支撐，目前的刺激性政策的退出時間表主要取決于經(jīng)濟的后續(xù)穩(wěn)定和資產(chǎn)價格上升的壓力�？刂平鹑诟軛U可能成為明年經(jīng)濟體系中的首要政策重點，因為明年流動性充裕的后效應將繼續(xù)體現(xiàn)在股市、樓市。

　　供地體制面臨改革

　　2009年，高單價、高總價的“地王”成為房地產(chǎn)市場非常搶眼的一大關鍵詞。除了收獲這些“地王”的開發(fā)商備受社會關注，大獲豐收的地主——各地方政府也成為輿論的焦點。2009年全國70個城市土地出讓收入，同比增長超過了100％。中原地產(chǎn)研究中心對北京、上海等12個重點城市土地市場的監(jiān)測表明，2009年住宅用地出讓面積、樓面地價和出讓金額三項指標，不僅大幅超越低迷的2008年，更超越了“瘋狂”的2007年。

　　從2009年8月起，國土部等相關部門就出臺了一系列土地政策，調(diào)控目標直指“地王”及囤地行為。12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商今后拿地時，分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

　　2009年12月23日，國土資源部又通報了9個省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閑置土地處置有關政策。政策調(diào)整的密集度不斷加大，這表明中央很重視這個問題。但是收緊房地產(chǎn)對于很多地方政府而言是不情愿的。因為土地賣不出好價錢，財政自然要亮紅燈，其任期內(nèi)的政績必然大打折扣。開發(fā)商在二三線城市拿地后，余款久拖不交在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)并不鮮見，即便在北京，2009年5月早已規(guī)定，所有項目的土地款要在1個月內(nèi)交清，但此后也沒見哪個項目因拖欠土地出讓金受到處罰。而且時至歲尾，廣州亞運城項目僅用22分鐘又以高出底價90億元，溢價55％，總價255億元創(chuàng)造出全國“新地王”。開發(fā)商圈地的步伐仍在加緊。

　　有專家認為，由于目前的土地政策沒能真正從體制上抑制地方政府的趨利行為，其對房地產(chǎn)泡沫的擠出作用未必能達到預期結(jié)果。國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史此前表示，我國目前的一些重大經(jīng)濟問題、社會問題，相當一部分都直接或間接與土地管理制度有關，現(xiàn)行土地管理制度逐漸逼近了重大變革的臨界點，需要統(tǒng)籌考慮加快推進。土地參與宏觀調(diào)控是在2004年局部經(jīng)濟過熱時提出來的，但土地參與宏觀調(diào)控的目標、調(diào)控工具、傳導機制、配套政策到底怎么設計，土地調(diào)控如何與國家財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展政策配套協(xié)調(diào)，真正通過土地供應的總量、布局、結(jié)構(gòu)、時序，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資產(chǎn)投資規(guī)模和社會事業(yè)建設進行調(diào)節(jié)，還需要進一步研究探索。

　　物業(yè)稅千呼萬喚恐難出

　　歲末年初，在政策變化“窗口期”針對高房價呼聲最響的是物業(yè)稅。物業(yè)稅被不少人視為平抑房價，抑制投資最有效的“殺手锏”。物業(yè)稅是否能從試點城市“空轉(zhuǎn)”進入“實轉(zhuǎn)”令人關切。

　　開征物業(yè)稅增加了房產(chǎn)所有者的持有成本，在短期之內(nèi)肯定會有平抑房價的作用。但稅務總局的有關人士認為，物業(yè)稅的開征事關所有有產(chǎn)者的利益，物業(yè)稅是根據(jù)房產(chǎn)持有者占有國家資源的多寡設立的稅種，而非市場調(diào)控的手段，將其作為短期調(diào)控的“殺手锏”認識上是不對的。北大的兩位房地產(chǎn)法專家認為，住房者已經(jīng)付出了70年的土地使用費，土地增值稅等多項稅收也已經(jīng)被征收，政府將“土地財政”的錢收完了再從持有環(huán)節(jié)獲取收益是沒道理的。如按房產(chǎn)價值征稅，已經(jīng)收過了。如按占有資源的多少征稅，官員的房子首先都很大，有些不止一倆套，另外，房改房、經(jīng)濟適用房、單位集資房、商品房具體該怎么征收，不同地點、不同房齡如何估價、折舊，很多問題尚須解決。而要想在短時內(nèi)把這些問題統(tǒng)統(tǒng)厘清很難。再有作為國家稅種，根據(jù)我國“立法法”的規(guī)定，涉及公民和法人基本民事義務的，須通過全國人大或人大常委會決定。物權法的出臺不可能像調(diào)控政策那樣呼之即出。

　　保障房落實需拭目以待

　　12月27日，國務院總理溫家寶接受新華社專訪時再次強調(diào)，房價在一些地區(qū)和城市上漲過快，引起了中央高度重視。中央將從四個方面進行調(diào)控。首先要加大保障性住房建設力度，加快棚戶區(qū)的改造。此前中央已要求，保障房供應計劃從原先的2011年解決747萬戶增至2012年解決1540萬戶。住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新表示，明年繼續(xù)大規(guī)模發(fā)展保障性住房建設，計劃建180萬套廉租房和130萬套經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房面向范圍將從低收入者提升為中低收入者。這對中低收入的百姓來說無疑是值得期待的。

　　然而與賣地的熱情相差甚遠，地方政府對保障性住房的投入令人失望。來自工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)表明，2009年國家下達的保障性住房建設計劃中，全國共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29．4％；地方配套1183億元，占70．6％。結(jié)果截至8月底，保障性住房建設完成投資394．9億元，完成率為23．6％，還差76．4％。保障性住房完成率低于預期。這不免讓人有所擔憂。

　　此前有消息，住房與城鄉(xiāng)建設部邀請600多位主管建設副市長來京參會，協(xié)商完成保障性住房計劃，要求雖然難也要完成。業(yè)內(nèi)人士認為，政府此后將對中低收入住房加大政策支持力度，預計會出臺支持保障性住房的土地、資金來源、供應方式的政策，政策效果同時將平抑住房中低端市場價格。今年的保障性住房能否落實還得拭目以待。

　　樓市仍將高位運行

　　有數(shù)據(jù)顯示，2009年全國竣工面積和銷售面積比達到了1∶2。

　　盡管在2009歲末，因抑制政策的密集出臺市場觀望情緒加大，但此前歷次調(diào)控短暫觀望后的反彈以及自2005年起房地產(chǎn)投資屬性的凸顯，令如今無論投資還是自住的需求者心緒復雜。

　　對于敏感的資產(chǎn)價格問題聶梅生分析，2010年隨著世界經(jīng)濟的明顯復蘇，外界因素中人民幣升值壓力加大，外資進入房地產(chǎn)幾乎已成事實，外資推動形成高杠桿率，必將推動資產(chǎn)價格上升，又可能形成2007年的資本、土地、房地產(chǎn)市場循環(huán)互動的高杠桿率循環(huán)，2010年上半年房地產(chǎn)市場上行動力仍然存在，房價上漲動力比下降動力大，即使交易量下降，由于資金充裕，房價仍然會保持一個時期的慣性，下半年市場取決于政策調(diào)整的時間表和力度。

　　中原地產(chǎn)最近公布的研究報告預期，未來一年對房地產(chǎn)業(yè)的扶持政策將可能有選擇性的微調(diào)，但基于2010年央行繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策的基調(diào)已定，整體市場仍將保持活躍，依然高位運行�？紤]近期政策取向，以及開發(fā)商土地、資金較為充裕等因素，未來各地開發(fā)建設步伐有望提速，供應緊張局面將在下半年有所緩解。各方因素的綜合作用下，將在一定程度上平抑房價，預計價格快速上漲之勢將得到抑制。在流動性環(huán)境仍然寬松，房價漲幅放緩以及供給增長的背景下，預計2010年下半年住宅市場整體量價水平將穩(wěn)中有降，高位盤整。

　　2009年，重點城市二手房成交十分活躍，銷售額大幅增長。其中，北京、上海等一線城市二手房交易量已超過新房。全國二手房交易額約是新房銷售量的1／3。業(yè)內(nèi)人士預計，2010年主要城市二手房價格將在保持穩(wěn)定的基礎之上保持上升的趨勢，但不會出現(xiàn)快速上漲的局面。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰預計，2010年北京樓市的價格會在現(xiàn)在基礎上保持居高的價位。2009年全年房地產(chǎn)行業(yè)資金從來沒有這么充裕過，從2008年的經(jīng)驗來看，就算是對房地產(chǎn)出現(xiàn)局部調(diào)控，2010年開發(fā)商都不會出現(xiàn)降價促銷的行為來回收現(xiàn)金。加之地王頻出，開發(fā)商拿地成本高漲，其高地價成本必將會轉(zhuǎn)移到房價中。2010年將是開發(fā)企業(yè)追求利潤的一年，這會讓價格預期不斷攀升。

相關新聞