客戶背景

　　關(guān)先生現(xiàn)年42歲，本科畢業(yè)，在常熟市某公司擔(dān)任財(cái)務(wù)總監(jiān)，稅后年收入在45萬(wàn)元左右。配偶關(guān)太太43歲，市某中醫(yī)院醫(yī)生，稅后年收入10萬(wàn)元。兒子18歲，高三在校學(xué)生。

　　以2010年3月底市價(jià)計(jì)算，家庭總資產(chǎn)650萬(wàn)元，其中包括一套常熟市中心房產(chǎn)380萬(wàn)元和一套郊縣房產(chǎn)價(jià)值90萬(wàn)元，總資產(chǎn)的剩余部分都主要是銀行存款150萬(wàn)元和實(shí)物黃金30萬(wàn)元。 由于郊縣房產(chǎn)每月租金收入為1500元，幾乎無(wú)其他額外投資收益。另外，由于該家庭非常傳統(tǒng)，幾乎沒(méi)有負(fù)債，屬于高資產(chǎn)無(wú)負(fù)債家庭。

　　收入支出狀況： 2010年關(guān)先生的家庭稅后收入為60萬(wàn)元，其中薪資占85%，利息15%。年消費(fèi)支出約32萬(wàn)元，占比逾50%。為了獲得財(cái)務(wù)自由或者至少退休后生活水平不下降，王先生希望從現(xiàn)在就能夠?qū)ψ约旱呢?cái)務(wù)進(jìn)行安排。另外，這對(duì)夫妻并不十分信任保險(xiǎn)，除了單位所繳納的社保之外，并無(wú)其他保障安排。

　　理財(cái)目標(biāo)

　　1、購(gòu)房目標(biāo)：由于看好上海房?jī)r(jià)的持續(xù)性升值空間，關(guān)先生希望將目前郊縣那套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，并在上海市區(qū)購(gòu)買一套優(yōu)質(zhì)地段二手房，以租養(yǎng)貸，謀求額外投資收益。希望理財(cái)師給出意見(jiàn)。

　　2、投資目標(biāo)：由于目前出現(xiàn)初步的通脹預(yù)期，關(guān)先生希望獲得抵御通脹的投資建議。

　　3、保障目標(biāo)：希望給自己太太及兒子更全面的醫(yī)療和養(yǎng)老保障，特別是補(bǔ)充養(yǎng)老金的增加。

　　家庭財(cái)務(wù)分析

　　該家庭之前的投資理財(cái)計(jì)劃較為缺失，主要進(jìn)行房產(chǎn)投資。但是由于該家庭沒(méi)有任何負(fù)債，加上較保守的風(fēng)險(xiǎn)厭惡態(tài)度，整體上屬于穩(wěn)健偏保守型客戶。除了緊急預(yù)備金仍以存款持有以外，建議進(jìn)行穩(wěn)健偏保守的金融資產(chǎn)投資。

　　理財(cái)建議

　　一、房產(chǎn)

　　經(jīng)過(guò)了去年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的非理性上漲，目前累積的上漲已經(jīng)使得部分高價(jià)房源升值空間暫時(shí)有限。而由于長(zhǎng)期居住在緊鄰上海的江蘇常熟，房產(chǎn)投資意識(shí)比較強(qiáng)烈。

　　關(guān)先生希望在學(xué)校附近購(gòu)買一處優(yōu)質(zhì)地段的二手房，以租養(yǎng)貸。而面對(duì)上�，F(xiàn)在嚴(yán)重背離的房?jī)r(jià)租售比，尤其是上海居住用房租賃收益普遍不足3%，而且在2009年及2010年初上海房?jī)r(jià)均出現(xiàn)大幅上漲的前提下，要實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)貸有一定的難度。如果從貸款角度來(lái)說(shuō)，由于原先那套房的總價(jià)為90萬(wàn)元，而上海地區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的房?jī)r(jià)至少也在3萬(wàn)元以上，故綜合考慮，至少還需要貸款150萬(wàn)元左右。而關(guān)先生雖然沒(méi)有貸款購(gòu)房的經(jīng)歷，但是基于目前中央連續(xù)出臺(tái)打擊房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，房地產(chǎn)信貸也正受調(diào)控。上周國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確了：對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

　　我們建議，由于該家庭每月支出近3萬(wàn)元，如果再加上月供，壓力將突增。且在目前房市并不明朗之際，購(gòu)買高價(jià)房并不明智。關(guān)先生可以考慮再等待一段時(shí)機(jī)，并且在調(diào)整了家庭保障及收支狀況后再做打算。從投資角度而言，也建議王先生可以同時(shí)考慮一些熱門(mén)或潛力地塊的商鋪或是辦公用房，該類房產(chǎn)目前的租金回報(bào)率可達(dá)到8%乃至更高。