易憲容：房地產(chǎn)調(diào)控仍有繼續(xù)深化空間

　　第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，嚴(yán)格區(qū)分了住房的消費(fèi)與投資，這將有助于通過遏制住房投資來遏制高房?jī)r(jià)。同時(shí)，通過加強(qiáng)對(duì)個(gè)人按揭貸款管理、健全國(guó)內(nèi)征信系統(tǒng)覆蓋面及全國(guó)性住房信息系統(tǒng)等，繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控。

　　最近，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積明顯下降，這與房地產(chǎn)調(diào)控政策的繼續(xù)深化密切相關(guān)。而近日住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合公布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》中明確指出，各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款，應(yīng)根據(jù)擬購(gòu)房家庭成員（包括借款人、配偶及未成年子女）名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的“塵埃落地”，標(biāo)著著房地產(chǎn)調(diào)控正依既定的方向繼續(xù)深化。

　　當(dāng)然，市場(chǎng)之所以會(huì)對(duì)第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如此關(guān)注，可能有兩個(gè)重要原因。原因之一是該認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有效地區(qū)分了住房的消費(fèi)與投資。

　　確實(shí)，以往部分房地產(chǎn)政策模糊了住房的消費(fèi)與投資的區(qū)別，在很大程度上鼓勵(lì)了住房的投資，特別是銀行貸款的金融杠桿，又放大了住房投資的巨大賺錢效應(yīng)，導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，催生了房地產(chǎn)泡沫，也滋生出許多社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題。這是過于放任住房投資的市場(chǎng)結(jié)果之一。由此，嚴(yán)格區(qū)分住房的消費(fèi)與投資，就成了2007年房地產(chǎn)政策調(diào)整的核心之一。自2009年下半年后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)又面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，促使我們進(jìn)一步認(rèn)清了區(qū)分住房的消費(fèi)與投資的重要性。

　　正是基于住房的消費(fèi)與投資的區(qū)分，對(duì)住房的消費(fèi)，目前國(guó)家仍然采取優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)居民通過住房信貸的優(yōu)惠政策逐步改善其住房條件；對(duì)住房的投資，國(guó)家則規(guī)定住房投資者不僅無法享受優(yōu)惠信貸政策，而且還要嚴(yán)格限制其房貸，并以市場(chǎng)定價(jià)確定相應(yīng)的銀行信貸。這樣的住房信貸政策，無疑是提高了住房投資者的進(jìn)入門檻，也加大了住房投資或投機(jī)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

　　原因之二是二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，將有助于遏制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的非理性上漲。

　　這是因?yàn)�，銀行信貸的易得性、杠桿效應(yīng)，鼓勵(lì)的是住房的投資而不是消費(fèi)，這對(duì)當(dāng)前高房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)泡沫的形成具有重大影響。但是，隨著“國(guó)十條”出臺(tái)后，住房投資需求主導(dǎo)的市場(chǎng)銷售出現(xiàn)了快速下降，如今年5月份當(dāng)月全國(guó)70個(gè)大小城市商品房銷售面積下降15.8%以上，5月份房?jī)r(jià)同比上漲12.4%，盡管漲幅環(huán)比有所回落。確實(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化時(shí)，市場(chǎng)預(yù)期的改變，將可能改變目前“量跌價(jià)穩(wěn)”的僵持局面，因?yàn)檫@次房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一就是遏制高房?jī)r(jià)，只要房?jī)r(jià)不跌，房地產(chǎn)調(diào)控就不會(huì)中止。

　　當(dāng)然，依筆者之見，要遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，僅僅靠界定第二套住房、采取差異化信貸政策還是不夠的。

　　這是因?yàn)椋�首先是在�?guó)內(nèi)征信系統(tǒng)覆蓋面不全、全國(guó)性住房信息系統(tǒng)尚未建立的情況下，我們很難甄別購(gòu)房者是否第一次購(gòu)房，他們是否可以享受優(yōu)惠的住房信貸政策，這為住房投資者利用第二套住房的甄別難度享受優(yōu)惠住房信貸政策敞開了政策漏洞。還有，我們不僅要對(duì)第二套住房采取與第一套住房有別的信貸利率，而且還要針對(duì)第一套住房購(gòu)買者的信用狀況采取類似的差異化信貸利率。另外，目前由商業(yè)銀行出面落實(shí)政府制訂的房地產(chǎn)信貸優(yōu)惠政策，有必要改為由政府直接補(bǔ)貼給住房借款人，以杜絕商業(yè)銀行在當(dāng)前房地產(chǎn)炒作中助漲房地產(chǎn)泡沫的非理性作用。

　　其次是對(duì)個(gè)人住房按揭貸款管理，不僅要以第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來區(qū)別住房的投資與消費(fèi)，而且還要重新厘定住房按揭貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。具體而言，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款，不僅要嚴(yán)格區(qū)分第二套及以上住房，而且還要對(duì)購(gòu)買第一套及第二套住房的個(gè)人按揭貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入予以嚴(yán)格的規(guī)定與審查，這包括個(gè)人信用記錄、嚴(yán)格收入證明、個(gè)人每個(gè)月按揭貸款所占個(gè)人收入比重等內(nèi)容。這樣，才能阻止住房的投資或投機(jī)者輕易進(jìn)入住房信貸市場(chǎng)，才能遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮及房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大。

　　再次是就區(qū)分住房的消費(fèi)與投資而言，當(dāng)前住房信貸政策僅僅局限于新增或增量的住房按揭貸款，并未對(duì)存量的住房按揭貸款進(jìn)行嚴(yán)格的界定與區(qū)分，估計(jì)這是導(dǎo)致目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”特征的重要原因，因?yàn)樽》康耐顿Y及投機(jī)者仍然可以享受優(yōu)惠信貸政策，他們的住房持有成本還是過低。因此，要打破目前的市場(chǎng)僵局，我們還得配套出臺(tái)房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等相關(guān)房地產(chǎn)稅收政策，以此有效遏制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作。（易憲容作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）