保障房開發(fā)成融資“綠卡” 北京城建申請7億貸款

時(shí)間:2011-09-09 09:32　　　來源：證券日報(bào)

　　保障房開發(fā)成融資“綠卡”

　　北京城建不缺錢仍申請7億元政府貸款

　　9月8日，北京城建（600266.SH）發(fā)布子公司獲得保障房貸款公告：公司旗下北京城建興華地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“城建興華”）擬向北京市保障性住房建設(shè)投資中心申請7億元貸款，專項(xiàng)用于小營項(xiàng)目定向安置房建設(shè)，期限5年，總?cè)谫Y成本7.61%，含0.08%的委托貸款手續(xù)費(fèi)。

　　事實(shí)上，彼時(shí)北京城建競得小營項(xiàng)目整個(gè)地塊的總費(fèi)用也不過8.56億元�！氨本┏墙ㄟ@個(gè)時(shí)候若能拿到這筆貸款無疑是借力目前政府對(duì)保障房建設(shè)的扶持政策”，9月8日，一位不愿具名的地產(chǎn)分析師對(duì)《證券日報(bào)》記者表示，“不過，這塊安置房建設(shè)面積也并不大”，對(duì)于北京城建以7.61%的成本申請取得5年期貸款，他亦表示費(fèi)解。

　　低價(jià)競得地塊

　　2010年9月21日，城建興華以總價(jià)28.12億元成功競拍下海淀區(qū)小營居住及商業(yè)金融用地（D1、C6-C8地塊）。公開資料顯示，該地塊總用地面積17.61公頃，其中建筑用地面積14.07公頃，規(guī)劃總建筑面積37.98萬㎡，地上建筑規(guī)模不大于28.14萬㎡。

　　鑒于該地塊尚需配建8萬㎡的公租房，扣除這部分建筑面積，折合樓面價(jià)約為13962.26元/㎡——彼時(shí)，曾有報(bào)道指出，該地塊一度吸引包括首開、保利、金地乃至中建國際前來競拍，而金地集團(tuán)更是給出31億元的報(bào)價(jià)。

　　然而，在綜合評(píng)標(biāo)的方式下，最終勝出的，并非是金地，而是北京城建�！氨本┏墙ū旧砭褪沁@個(gè)地塊的一級(jí)開發(fā)商”，上述不愿具名的地產(chǎn)分析師對(duì)《證券日報(bào)》記者表示，“一般而言，開發(fā)商在取得一級(jí)開發(fā)資格時(shí)，往往與有關(guān)機(jī)構(gòu)取得了一定‘默契’，后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)工作也往往由其一并承擔(dān)�！�

　　但是，最終該地塊因?yàn)槲恢幂^好，而引來6名競爭者，“最終還是把（土地）成本抬高了�！�

　　2010年11月16日，城建興華再次以8.56億元競得海淀區(qū)小營居住項(xiàng)目（C1-C5地塊）。該項(xiàng)目總用地14.79公頃，規(guī)劃建筑面積23.72萬㎡。公開資料進(jìn)一步顯示，C1地塊上需建設(shè)拆遷安置房6.8萬㎡。

　　扣除這一部分建筑面積，C1-C5地塊每平米僅折合樓面價(jià)5059.10元/㎡！和海淀小營上一地塊出現(xiàn)7家同時(shí)競拍的現(xiàn)象不同的是，C1-C5地塊僅有3家開發(fā)商（還包括其北京城建的另一子公司首城置業(yè)）投標(biāo)競價(jià)，最終由城建興華競得。

　　彼時(shí)，就有分析人士指出，之所以C1-C5地塊成本較低，主要是源于該地塊大面積配建政策性住房所致。

　　相比之下，作為配建保障性住房用地，北京城建所獲海淀小營C1-C5地塊的土地成本，可以說遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格——與上文所提及的、同樣由北京城建所競拍到的海淀小營D1、C6-C8每平米樓面價(jià)相比，C1-C5用地僅為市價(jià)的36.23%。

　　申請保障房貸款

　　為資金“減壓”

　　“北京城建這塊安置房建筑面積并不大”，上述地產(chǎn)分析師對(duì)《證券日報(bào)》記者表示。那么，為何該用地所獲得的專項(xiàng)貸款為5年期長期貸款？

　　相對(duì)而言，長期貸款資金償還壓力較小。但是，也因此會(huì)要求房企付出更大的資金成本。7億元的貸款，以其所公布的7.61%貸款利率計(jì)算，每年所需支付的名義利率也高達(dá)5327萬元。

　　“目前，5年期貸款基準(zhǔn)利率為7.05%”，上述地產(chǎn)分析師指出，“這意味著，北京城建將要支付的貸款成本要比基準(zhǔn)利率上浮了近8個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)成本也不算低。”

　　事實(shí)上，似乎北京城建并不缺資金：可以說，北京城建是少數(shù)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流為正的上市房企。而剛剛公布的半年報(bào)顯示，其賬面尚有28.78億元的貨幣資金。

　　相對(duì)而言，北京城建的資金狀況以及債務(wù)結(jié)構(gòu)都要優(yōu)于很多同業(yè)房企。那么，上市公司為何仍要以不菲的成本，申請巨額保障房貸款？分析人士猜測，在樓市調(diào)控時(shí)期，房企格外注重手中現(xiàn)金。此時(shí)，利用政策對(duì)保障房建設(shè)的支持，融到資金來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，無疑是減少了該項(xiàng)目對(duì)開發(fā)商現(xiàn)有資金的占用。無形中，開發(fā)商可以借助保障房貸款來減輕自身資金壓力。

　　如今，在大幅節(jié)約了土地成本的同時(shí)，北京城建再次搭著政策的順風(fēng)車，率先向北京市保障性住房建設(shè)投資中心申請7億元的5年期貸款——如此算來，北京城建這筆保障房“生意”，既享受了地價(jià)優(yōu)惠，又不用從自己的賬戶里拿出“真金白銀”，可謂是相當(dāng)“做得過”了。對(duì)于有關(guān)問題，9月8日，《證券日報(bào)》記者致電北京城建，截至發(fā)稿日，未能得到回復(fù)。

　　記者手記

　　樓市調(diào)控以來，保障房建設(shè)也隨之如火如荼的展開。然而，鑒于保障房的利潤有限，因此，資金來源于成本問題便成為市場廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　“如果不是為了拿地，誰會(huì)愿意去做保障房呢？”曾有某大型民資房企對(duì)《證券日報(bào)》記者私底下如此表示。事實(shí)上，如果能夠如北京城建這般，土地成本節(jié)約與融資優(yōu)勢得以“好事成雙”，估計(jì)各路房企都會(huì)一擁而上。

　　只是，保障房的資金分配上，也應(yīng)做到公正、公開與公平。在北京市保障性住房建設(shè)投資中心提供的保障房建設(shè)資金支持下，未來能否有更多數(shù)量、更多類型的房企參與進(jìn)來？《證券日報(bào)》記者將為市場持續(xù)關(guān)注。

編輯:王君飛